Bausparvertrag einfach erklärt! Ist Bausparen 2018 noch sinnvoll?

Bausparen ist eines der beliebtesten Finanzprodukte der Deutschen und fast drei Viertel aller deutschen Haushalte verfügten im Jahr 2016 über einen Bausparvertrag. Doch was ist Bausparen eigentlich, wie funktioniert es, welche Vor- und Nachteile gibt es dabei und für wen lohnt sich ein Bausparvertrag überhaupt?

Was ist Bausparen?

Beim Bausparen wird traditionelles Sparen mit einem Immobiliendarlehen kombiniert. Der Kunde schließt dabei einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse über eine bestimmte Bausparsumme ab.

Jeder Bausparvertrag besteht dabei aus zwei Teilen, dem Sparplan und dem Immobiliendarlehen.
Zu Vertragsbeginn wird festgelegt, welche Eigensparquote erreicht werden muss, damit der Kunde in den Genuss des Darlehens kommt. Die Zinsen sind auf die Spareinlagen sowie auf das spätere Darlehen von vornherein bekannt.

Beispiel: Das Bausparprinzip

Stellen wir uns vor, 10 Familien möchten sich ihren Traum von einem eigenen Haus ermöglichen, wobei keine der Familien zum aktuellen Zeitpunkt Anspruch auf einen Kredit hat. Zudem haben die Familien auch nicht das notwendige Eigenkapital, um eine Immobilie zu kaufen.

Den Familien ist es jedoch möglich, ein Zehntel (10%) des benötigten Kapitals pro Jahr anzusparen. Sie benötigen somit 10 Jahre, um sich ihre Traumimmobilie zu finanzieren.

An diesem Punkt kommt nun die Bausparkasse ins Spiel.

Wenn diese 10 Familien ihre jährlichen Spareinlagen nun nicht auf ein normales Sparbuch legen, sondern in den Topf der Bausparkasse, dann befindet sich schon im ersten Jahre genügend Geld im Topf, sodass die erste Familie ihr Eigenheim bereits nach einem Jahr finanzieren kann.

Die erste Familie nimmt sich die gesamten Spareinlagen aus dem Topf, finanziert sich damit ihr Eigenheim und zahlt weitere 9 Jahre in den Topf ein (und Tilgt somit ihr Darlehen, dass sie von den anderen Sparen erhalten hat).

Analog funktioniert dieses Prinzip in den nächsten Jahren: Die zweite Familie erhält ihr Eigenheim nach 2 Jahren, die dritte nach 3 usw.

Die Familien müssen somit im Durchschnitt nur noch 5 Jahre warten, um sich ihr Eigenheim finanzieren zu können, anstatt der 10 Jahre, die sie hätten warten müssen wenn sie das Geld selbst angespart hätten.

In der echten Bausparwelt gibt es natürlich nicht nur 10 Familien, die in die Bausparkasse einzahlten, sondern Hunderte beziehungsweise Tausende. Außerdem hat nicht jeder den Wunsch, in den nächsten 10 Jahren ein Haus zu kaufen. Manche möchten ihr Haus deutlich früher kaufen, andere wiederum später und einige entscheiden sich vielleicht auch dazu, keine Immobilie zu kaufen und lösen ihren Vertrag auf, ohne den Kredit in Anspruch zu nehmen.

Dieses stark vereinfachte Beispiel zeigt jedoch, woraus sich ein Bausparvertrag zusammensetzt. Beim Bausparen hast du nämlich einen Sparanteil, also eine Phase, in der du Geld ansparst und einen Darlehensteil. Nimmst du das Darlehen in Anspruch, bekommst du von der Gemeinschaft Geld, welches du dann zurückbezahlen musst.

Die Geschichte des Bausparens

Das Prinzip des Bausparens hat seinen Ursprung in Birmingham, England. Hier herrschte 1775 akute Wohnungsnot und die Menschen kamen während dieser Krise auf die Idee, durch kollektives Sparen ihre Eigenheime schneller finanzieren zu können. Aus diesem Grundgedanken entwickelten sich später die Bausparkassen.

Bausparkassen

In Deutschland gibt es derzeit 21 Bausparkassen, die dem Bausparkassengesetz und der Bausparkassenverordnung unterliegen. Der Staat gibt den Bausparkassen somit die gesetzlichen Rahmenbedingungen vor. Zudem fördert der Staat selbst das Bausparen durch staatliche Förderungen.

Die Hauptaufgabe von Bausparkassen besteht in der Vermittlung von Bausparverträgen und der Verwaltung der Sparguthaben ihrer Kunden.

Zudem helfen Bausparkassen ihren Kunden dabei, Förderungen wie beispielsweise die Wohnungsbauprämie zu beantragen und sie sorgen auch dafür, dass ihre Mitglieder die vereinbarten Bausparsummen nach Ablauf der Laufzeit ausbezahlt bekommen.

Die Bausparsumme

Die wichtigste Kennzahl beim Abschluss eines Bausparvertrags ist die sogenannte Bausparsumme, welche in Deutschland im Jahr 2014 im Durchschnitt 38.400 Euro betrug.

Diese Summe setzt sich dabei aus deinem Sparanteil und deinem Darlehensteil zusammen. Häufig sind Bausparverträge im Verhältnis 50 : 50 zusammengesetzt. Das heißt, dass du bei einer Bausparsumme von 30.000 Euro zuerst 15.000 Euro ansparen musst, um dann ein Darlehen über 15.000 Euro zu bekommen.

Dieses Verhältnis variiert jedoch von Bausparkasse zu Bausparkasse und ändert sich auch durch die unterschiedlichen Tarife. Bei einigen Tarifen beträgt deine Sparquote nur 30 % und bei anderen wiederum 40 %.

Zinsen

Beim Bausparen bekommst du in der Sparphase einen Sparzins auf dein Guthaben, welcher in der Regel ein wenig niedriger ist als die marktüblichen Zinsen. In der Darlehensphase bezahlst du einen Zinssatz für deinen Kredit.

Der Zinssatz, den du beim Bausparen bekommst, ist jedoch mit Abschluss des Bausparvertrags fix und unterliegt keinerlei Schwankungen mehr, wie es bei anderen Finanzprodukten der Fall sein kann.

Die Phasen des Bausparens

Schließt man einen Bausparvertrag ab, so durchläuft man während der Laufzeit des Vertrags unterschiedliche Phasen, wobei die dritte Phase nur dann absolviert werden muss, wenn man das Darlehen in Anspruch nimmt.

Phase 1 – Die Sparphase

Wenn du deinen Bausparvertrag abgeschlossen hast, sparst du zunächst so lange, bis du deine Mindestsparsumme erreicht hast. Das können die schon erwähnten 50 % der Bausparsumme sein oder auch nur 30 % beziehungsweise 40 %.

Phase 2 – Die Zuteilungsphase

Nach Abschluss der Sparphase beginnt die Zuteilungsphase. In dieser Periode wird dich die Bausparkasse anschreiben und dich darüber informieren, dass dein Bauspardarlehen zur Verfügung steht.

Hierzu müssen jedoch bestimmte Mindestvoraussetzungen erfüllt werden. So musst du beispielsweise eine bestimmte Mindestspardauer erreicht haben, welche von wenigen Monaten bis mindestens 2 Jahre dauern kann.

Zudem gibt es noch weitere Kriterien, die erfüllt sein müssen. Diese Spezifika unterscheiden sich jedoch auch von Bausparkasse zu Bausparkasse.

In der Zuteilungsphase musst du dich auch entscheiden, wie es mit deinem Bausparvertrag weitergehen soll. Du hast hierbei prinzipiell drei Möglichkeiten:

  • Darlehensangebot annehmen
  • Darlehensangebot vertagen
  • Auszahlung der Sparsumme und Auflösung des Vertrags

Nimmst du das Darlehensangebot an, wird dir das Darlehen ausbezahlt und du kannst damit deine Wunschimmobilie kaufen oder modernisieren.

Vertagst du dein Darlehen, so kannst du weiterhin Geld ansparen und dein Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch nehmen. Deine Darlehenssumme verringert sich dabei jedoch um deine zusätzliche Sparquote.

Entscheidest du dich dazu, deinen Bausparvertrag aufzulösen, so wird dir dein angespartes Geld zuzüglich Zinsen ausbezahlt. Du hast dann aber keinen Anspruch mehr auf ein Darlehen bei deiner Bausparkasse und kommst somit auch nicht in die dritte Phase des Bausparens.

Phase 3 – Darlehensphase

In der Darlehensphase bekommst du den Kredit von der Bausparkasse ausbezahlt und musst nachweisen, dass du das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzt.

Das bedeutet, dass du das Geld nur im Kontext des Wohnens verwenden darfst. Du kannst dir damit beispielsweise ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, eine Immobilie renovieren oder diese mit neuer Inneneinrichtung ausstatten. Es ist auch möglich, mit der Bausparsumme Kredite zu tilgen, die in Verbindung mit Immobilien aufgenommen wurden.

Du darfst mit dem Darlehen jedoch keinen Urlaub und auch kein Auto finanzieren.

Wurde das Darlehen einmal ausbezahlt, musst du es natürlich wieder zurückbezahlen. Das erfolgt analog zu deinen Einzahlungen aus der Sparphase, indem du jeden Monat einen bestimmten Betrag einzahlst, um deinen Kredit zu tilgen.

Staatliche Förderungen

In Deutschland gibt es drei unterschiedliche staatliche Förderungen für Bausparverträge:

    • Arbeitnehmersparzulage
    • Wohnungsbauprämie
    • Riesterförderung

Arbeitnehmersparzulage

Die Arbeitnehmersparzulage ist eine etwas komplexere Prämie, die im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag ausbezahlt werden kann. Im Allgemeinen funktioniert sie nur, wenn dein Arbeitgeber und/oder Arbeitnehmer die vermögenswirksame Leistung in einen Bausparvertrag monatlich einbezahlt.

Um die Arbeitnehmersparzulage zu erhalten, darf dein zu versteuerndes Jahreseinkommen nicht höher als

  • 17.900 Euro bei Alleinstehenden
  • 35.800 Euro als Verheirateter sein.

Wohnungsbauprämie

Die Wohnungsbauprämie ist eine spezifische Förderung für Bausparverträge die bis zu 8,8 % betragen kann. Auch sie unterliegt Einkommensrestriktionen.

So wird die Wohnungsbauprämie nur dann gewährt, wenn eine Einzelperson ein Einkommen von maximal 25.600 Euro pro Jahr aufweist. Für verheiratete Paare verdoppelt sich diese Summe auf 51.200 Euro.

Erfüllst du die Einkommensvorgaben, so werden jährlich bis zu 512 Euro deiner eingezahlten Sparsumme mit 8,8 % bezuschusst. Die maximale Wohnungsbauprämie beträgt somit 45,06 Euro jährlich. Analog werden bei verheirateten Paaren bis zu 1.024 Euro gefördert, was wiederum zu einer maximalen Wohnungsbauprämie von 90,11 Euro führt.

Riesterförderung

Mithilfe des Wohnriesters lassen sich ebenfalls Zulagen und Steuervorteile lukrieren. Auch hier sind die Konditionen von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich.

Vorteile und Nachteile des Bausparens

Wie viele andere Finanzprodukte, so wird auch das Bausparen kontrovers diskutiert. Es gibt Liebhaber und Anhänger des Bausparens, aber auch Menschen, die das Bausparen verteufeln. Ob sich Bausparen für einen selbst lohnt, kann nur individuell beantwortet werden.

Vorteile des Bausparens

Zinssicherheit

Sowohl der Zinssatz für die Sparphase, als auch der Zinssatz für die Darlehensphase sind bei Abschluss des Bausparvertrags bekannt. Das kann ein Vorteil sein, kann sich jedoch auch zu einem Nachteil entwickeln.

Gerade bei steigenden Zinsen kann es ein Vorteil sein, sich die Zinsen über einen vorher festgelegten Zeitraum zu sichern. Da Bausparverträge eine sehr lange Laufzeit haben und die Sparphase ausgedehnt werden kann, kann dies ein entscheidender Vorteil werden, wenn du dein Darlehen erst spät in Anspruch nimmst.

Staatliche Förderungen

Ein weiterer Vorteil sind die staatlichen Förderungen. Diese Förderungen sollten jedoch auch immer mit einem kritischen Auge betrachtet werden, da niemand Geld verschenkt. Es wird immer eine Gegenleistung verlangt beziehungsweise sind die möglichen Förderungen oftmals mit Einschränkungen verbunden.

Sondertilgungen

In der Darlehensphase ist es zu jeder Zeit möglich, Sondertilgungen zu leisten. Bei gewöhnlichen Immobilienkrediten muss für diese Option in vielen Fällen ein Zinsaufschlag bezahlt werden.

Nachteile des Bausparens

Günstigere Konditionen bei Banken

In Niedrigzinsphasen kann es günstiger sein, die Wunschimmobilie über einen traditionellen Bankkredit zu finanzieren. Im Normalfall können auch bei Bankkrediten lange Laufzeiten vereinbart werden und sie haben den Vorteil, dass sie nur dann aufgenommen werden müssen, wenn sie wirklich benötigt werden.

Wartezeit

Schließt man einen Bausparvertrag ab, so bekommt man sein Darlehen nicht sofort, sondern muss unter Umständen sehr lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Dabei kann es passieren, dass du dein Traumobjekt schon in der Sparphase findest und für dessen Finanzierung einen Bankkredit aufnehmen musst.

Mangelnde Flexibilität

Durch die vorab fixierten Zinssätze sinkt die Flexibilität. Du triffst die Entscheidung für oder gegen ein Darlehen schon, wenn du in der Sparphase bist.

Abschlusskosten

Als letzter negativer Aspekt des Bausparens sind seine hohen Abschlusskosten zu nennen. Die Bausparkasse verdient zwar an der Differenz zwischen dem Sparzins und dem Darlehenszins, allerdings muss bei Vertragsabschluss auch eine hohe Abschlussgebühr bezahlt werden.

Diese Gebühr liegt in der Regel zwischen 1,0 % bis 1,6 % der Bausparsumme. Dieser Prozentsatz mag zwar niedrig klingen, es darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass sich die Gebühr auf die gesamte Bausparsumme bezieht. Die Abschlussgebühren müssen sowohl für den Sparteil als auch für den Darlehensteil bezahlt werden.

Entscheidet man sich in der Sparphase dazu, den Kredit nicht in Anspruch zu nehmen, so wurde die Abschlussgebühr für das Darlehen dennoch schon bezahlt und kann auch nicht mehr zurückerstattet werden.
Die Abschlussgebühr wird direkt bei Vertragsbeginn fällig. Das bedeutet, dass dein Sparvertrag direkt im Negativen startet. Betragen deine Abschlussgebühren beispielsweise 500 Euro, so beginnt dein Bausparvertrag mit einem Saldo von Minus 500 Euro.

Für wen eignet sich Bausparen?

Bausparen kann vor allem für Menschen sinnvoll sein, die bereits jetzt wissen, dass sie in einigen Jahren eine Immobilie kaufen möchten.

Auch für Menschen, die bereits eine Immobilie besitzen und diese beispielsweise in den nächsten 5 bis 10 Jahren renovieren möchten, kann Bausparen ein sinnvoller Weg sein, diese Modernisierung zu finanzieren.
Wenn man davon ausgeht, dass das allgemeine Zinsniveau in Zukunft steigen wird und es somit teurer werden wird, einen Kredit über die Bank zu finanzieren, so kann man sich durch den Abschluss eines Bausparvertrags Zinssicherheit kaufen.

Bausparverträge werden jedoch auch vielmals als reines Sparprodukt abgeschlossen, ohne dass das Darlehen in Anspruch genommen wird. Als reines Sparprodukt ist Bausparen aber nicht geeignet, da die Sparzinsen niedrig sind und zudem noch eine Abschlussgebühr bezahlt werden muss, die eben nicht nur auf den Sparanteil fällig wird, sondern auch auf den Darlehensteil, der in diesem Fall nicht benötigt wird.

Fazit

Die wenigsten Menschen finanzieren sich eine Immobilie nur über einen Bausparvertrag. Bausparen kann jedoch für bestimmte Personengruppen ein wesentlicher Baustein bei der Finanzierung ihrer Immobilie sein. Als reines Sparprodukt ist Bausparen aber ungeeignet.