Sparen für die Steine – Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll?

Wer es einmal zu etwas bringen will, der schließt einen Bausparvertrag ab. So lautete lange Zeit die ungeschriebene Regel. Mittlerweile gilt der Bausparvertrag vor allem als antiquiert, als Inbegriff der Spießigkeit. Wer einen Bausparvertrag hat, ist nicht nur von Vorgestern, sondern wirft auch sein Geld aus dem Fenster, heißt es häufig. Aber tut man dem Finanzprodukt damit nicht Unrecht? Schließlich zählt Deutschland auch heute noch rund 26 Mio. abgeschlossene Bausparverträge, wie eine Auswertung von Statista Ende 2019 ergeben hat. Und tatsächlich kann sich ein Bausparvertrag manchmal – wenn auch selten – lohnen.

Doch von Anfang: Was ist eigentlich ein Bausparvertrag?

Ob bauen, kaufen oder renovieren: Mit einem Bausparvertrag soll all das nicht nur schneller, sondern auch günstiger gehen als mit einem normalen Immobilienkredit von der Bank. Zumindest ist das das Versprechen der Bausparkassen, die vor allem ihre niedrigen Kreditzinsen anpreisen. Hinter den Bausparkassen stehen Banken: Bei der LBS ist es die Sparkasse, bei Schwäbisch Hall die Volksbanken Raiffeisenbanken und die BHW Bausparkasse AG (Beamtenheimstättenwerk) ist eine Tochterfirma der Deutschen Bank.

Grob gesagt funktioniert Bausparen so: Statt sich als Einzelperson an eine Bank zu wenden und einen Immobilienkredit aufzunehmen, zahlt man mit vielen anderen Menschen in einen großen Topf ein – und bekommt auf seine Spareinlagen sogar Zinsen. Wie lange der Sparer sparen muss, hängt von der Bausparsumme ab, die er mal erreichen möchte.

Die 3 Phasen des Bausparens

Meist muss vorher ein Eigenkapital von 40-60% aufgebaut werden, sprich: Bei einer gewünschten Bausparsumme von 20.000€ müssen erst einmal rund 10.000€ in den Topf gezahlt werden. Nach einer gewissen Zeit gibt die Bausparkasse dann Darlehen an die einzelnen Sparer heraus. Es gilt: Wer zuerst eingezahlt hat, muss am kürzesten auf seinen Kredit warten. Hier endet die sogenannte Sparphase und es beginnt die Zuteilung des Darlehens. Wird das Darlehen in Anspruch genommen, beginnt die Darlehensphase. Es muss weiterhin in den Topf eingezahlt und das Darlehen getilgt werden. Die Zinsen, die hier anfallen, sind etwas niedriger als bei einem herkömmlichen Immobilienkredit von der Bank.

Dieses kollektive Zwecksparen soll es allen Menschen ermöglichen, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Und gerade in einer historischen Niedrigzinsphase, wie wir sie seit einigen Jahren erleben, scheint der Bausparvertrag wieder so attraktiv wie um die Jahrtausendwende. Aber lohnt sich das Ganze wirklich? Oder macht der Bausparer nicht doch ein Minusgeschäft?

Haus oder Wohnung per Bausparvertrag finanzieren

Ganz unsinnig ist ein Bausparvertrag nicht – denn wer so den Kauf seiner Wohnung, seines Hauses oder Grundstücks finanziert, kann sich (zumindest aktuell) langfristig niedrige Zinsen sichern.

Die Zinsen für das Darlehen werden nämlich schon vor dem eigentlichen Sparen festgelegt. Sollten die Zinsen in den nächsten 5, 10 oder 20 Jahren also steigen, zahlt der Bausparer trotzdem nur die Kreditzinsen, die er zu Anfang festgelegt hat.

Ein weiterer Vorteil vom Bausparen ist, dass der Sparer recht flexibel bleibt. Zwar ist das Darlehen beim Bausparvertrag zweckgebunden und darf tatsächlich nur für die Finanzierung von Immobilien benutzt werden. Ob er es schließlich für eine Wohnung in München, ein Haus auf dem Land oder die Renovierung der Ferienwohnung benutzt, bleibt jedoch bis zuletzt ihm überlassen. So wie beim Kredit auch.

Womit vor allem die Bausparkassen selbst gern werben, ist die großzügige Förderung durch den Staat. Tatsächlich gibt es hier einige Möglichkeiten für Bausparer.

Förderungen für Bausparer — Bausparern kommen immer noch gewissen Förderungen zugute. | Bild: unsplash.com

Die Förderungen

Die Arbeitnehmersparzulage
Wer von seinem Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen erhält und diese jeden Monat in einen Bausparvertrag steckt, hat Anspruch auf die sogenannte Arbeitnehmersparzulage von 9%. Allerdings nur, wenn er dabei (als Alleinstehender) die Grenze von 17.900€ zu versteuerndes Jahreseinkommen nicht überschreitet. Die 9% zusätzlich vom Staat gibt es auf die Sparzulage vom Arbeitnehmer obendrauf, der Maximalbetrag liegt hier bei 470€ jährlich. Vom Staat obendrauf gibt es also maximal 43€ im Jahr.
Die Wohnungsbauprämie
Nicht viel höher sind die Zuschüsse bei der sogenannten Wohnungsbauprämie. Maximal 45€ im Jahr gibt es, wenn die Einkommensgrenze von 25.600€ (zu versteuerndes Einkommen) nicht überschritten wird. Hier werden die jährlichen Einzahlungen (maximal 512€ für Singles) mit 8,8% vom Staat unterstützt. Für Ehepaare liegt die Grenze bei 51.200€.
Die Wohn-Riester-Förderung
Seit 2008 kann die Riester-Rente auch zur Finanzierung von Immobilien eingesetzt werden. Hier gibt es jährlich 175€ vom Staat obendrauf, wenn regelmäßig 4% vom Jahresbruttoeinkommen in einen Riester-Vertrag eingezahlt werden. Auch müssen hier eine Reihe weiterer Voraussetzungen erfüllt werden: Beispielsweise muss die zu finanzierende Immobilie selbst genutzt werden.

Hohe Abschlussgebühren

Die eigene Immobilie per Bausparvertrag zu finanzieren, hat auch ihre Nachteile. Beispielsweise kann der Sparer nie wirklich sicher sein, wann ihm sein Darlehen zugeteilt wird. Zwar warten Sparer durchschnittlich nur halb so lange auf ihren Kredit, als wenn sie auf einen klassischen Immobilienkredit hinsparen. Wer als letztes an der Reihe ist, kann allerdings auch schon mal zehn Jahre auf sein Darlehen warten.

Dass die Zinsen für das Darlehen vorher festgelegt werden, ist aktuell eher von Vorteil – denn die Immobilienzinsen sind verschwindend gering. Dennoch kann es passieren, dass sie in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten noch weiter fallen. Für den Bausparer würde das bedeuten, ein schlechtes Geschäft gemacht zu haben.

Apropos Geschäft: Auf ein solches hoffen natürlich auch die Bausparkassen – und lassen sich den Abschluss eines Bausparvertrags ganz schön etwas kosten.

Fällig wird gleich zu Anfang die Abschlussgebühr in Höhe von 1,0 bis 1,6% auf die gesamte Bausparsumme. Wer also beispielsweise 50.000€ benötigt, bezahlt direkt nach Abschluss des Sparvertrags bis zu 800€. Die Gebühr muss in jedem Fall bezahlt werden – auch wenn das Darlehen am Ende gar nicht in Anspruch genommen wird.

Jede Bausparkasse kassiert außerdem während der Sparphase ein Jahresentgeld für das Sparkonto. Bei der LBS sind das momentan 18€ im Jahr, bei Wüstenrot sind es 15€.

Bausparen als Anlage: Ein Verlustgeschäft

Das Darlehen, auf das zuvor hingespart wird, muss am Ende nicht angenommen werden. Einige Menschen verzichten darauf, weil sie es sich anders überlegt haben. Wieder andere wollen den Bausparvertrag ganz bewusst als reines Anlageinstrument benutzen. Schließlich gibt es bei einigen Bausparkassen sogar noch einen Bonus obendrauf, wenn der Kredit nicht angenommen wird.

Gleichwohl ist das eine ziemlich schlechte Idee und bedeutet für den Sparer langfristig ein Minusgeschäft.

Grund sind die – höflich gesagt – bescheidenen Zinsen, die es auf die Spareinlagen gibt. Mögen diese vor 20 Jahren einmal bis zu 4% betragen haben, können Sparer nunmehr mit 0,1% und weniger rechnen. Bei der LBS und Wüstenrot gibt es sogar nur 0,01% Zinsen pro Jahr auf das Sparguthaben. Nicht umsonst haben zahlreiche Bausparkassen, darunter die LBS, Debeka und das BHW, ihren Kunden vor einigen Jahren die Altverträge gekündigt, noch bevor das Sparziel erreicht wurde. Der Grund: Die Bausparkassen können sich die hohen Sparzinsen schlichtweg nicht mehr leisten.

Mittlerweile gibt es deswegen nur noch verschwindend wenig Zinsen auf die Spareinlagen, womit der gewünschte Zinseszinseffekt gegen 0 geht. Tatsächlich wäre es aus Renditesicht vielfach klüger, das Geld auf einem Tages- oder Festgeldkonto zu parken – obwohl auch hier die Zinsen dürftig sind.

Also: Bausparverträge sind nur bedingt zu empfehlen

Zusammengefasst heißt das: Wer von den eigenen vier Wänden oder der Renovierung der Wohnung träumt, kann die Vorteile eines Bausparvertrags durchaus nutzen. Die Darlehenszinsen sind in vielen Fällen etwas geringer als bei einem herkömmlichen Immobilienkredit von der Bank und liegen je nach Höhe der Tilgungsrate zwischen 1,4% und 2,8% pro Jahr. Beim BHW beispielsweise zahlen Bausparer einen effektiven Jahreszins von 1,59%, wenn sie innerhalb von 7 Jahren 100.000€ zusammen haben wollen. Wer dagegen so schnell wie möglich an sein Darlehen will, zahlt entsprechend höhere Tilgungsraten und einen effektiven Jahreszins von 2,66% ab Zuteilung des Darlehens.

Unbedingt mehrere Angebot einholen

Auch junge Leute können das Bausparen für sich nutzen: Für Kunden zwischen 16 und 25 Jahren gibt es Förderungen wie die Wohnungsbauprämie beispielsweise oben drauf, ohne dass das Geld später in eine Immobilie investiert wird. Zusätzlich bieten viele Bausparkassen Bonus- oder Sonderzahlungen für Jugendliche an, mit denen sich die niedrigen Sparzinsen zumindest etwas kompensieren lassen.

Wichtig ist in jedem Fall, mehrere Bausparkassen zu kontaktieren und Angebote einzuholen. Was die Darlehens- und Guthabenzinsen betrifft, können die Unterschiede nämlich groß sein. Allgemein gilt, vorher einen Kassensturz zu machen und sicherzustellen, dass die monatlichen Tilgungsraten auch tatsächlich bedient werden können. Ob sich das Bausparen für eine Immobilie am Ende lohnt, hängt nicht zuletzt von der Zinsentwicklung der nächsten Jahre ab. Steigen die Immobilienzinsen künftig, wird der Bausparer von gleichbleibend niedrigen Darlehenszinsen profitieren. Nach Aussagen der Europäischen Zentralbank (EZB) ist das jedoch äußerst unwahrscheinlich. Fallen sie noch tiefer, wird er ein schlechtes Geschäft gemacht haben.

Ein Verlustgeschäft macht in jedem Fall, wer das Bausparen als Kapitalanlage benutzt: Die Zinsen auf das angesparte Guthaben sind mehr als ernüchternd, die Kosten für die Beratung und Kontoführung dagegen drückend. Die staatlichen Förderungen sind sehr niedrig, häufig zweckgebunden und können beim “reinen Sparen” nicht in Anspruch genommen werden.

Die hohen Zinsen, die es einmal für die Bausparer gab, haben sich inzwischen aufgelöst. Umso mehr gilt für alle, die noch einen der begehrten Altverträge von vor einigen Jahren haben: Auf keinen Fall kündigen. Auch dann nicht, wenn sich der Berater meldet und einem ein “unschlagbares” Angebot machen will…