Mietkauf: Gute Alternative oder überbewertet?

Finanzfluss Team
Finanzfluss Team
Stand: 4. Mai 2022
Zur Miete wohnen und dieselbe Immobilie irgendwann kaufen unter Berücksichtigung der bisher gezahlten Mieten: das klingt für viele nach einem guten Deal. Der Vorgang nennt sich Mietkauf und ist eine Kombination aus Miet- und Kaufoptionsvertrag. Allerdings sprechen gewichtige Gründe dagegen, dass der Mietkauf eine gute Alternative zur herkömmlichen Immobilienfinanzierung ist. Wir haben uns den Mietkauf für dich einmal genauer angesehen.

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Das musst du wissen
  • Der Mietkauf verspricht einen Mittelweg zwischen Mieten oder Kaufen: Mieter einer Immobilie können durch einseitige Erklärung diese innerhalb eines vereinbarten Zeitraums kaufen. Im besten Fall werden die bereits gezahlten Mieten dann auf den Kaufpreis angerechnet.
  • Prinzipiell kann der Mietkauf auf alle Arten von Immobilien angewendet werden, ist in der Praxis in Deutschland aber selten.
  • Im Gegensatz zur Immobilienfinanzierung durch einen Bankkredit übernimmt beim Mietkauf der Vermieter die Finanzierungsrolle, was Mieter in eine schwächere rechtliche und wirtschaftliche Position versetzt.
  • Insgesamt ist fraglich, wie vorteilhaft der Mietkauf für Mieter im Vergleich zur herkömmlichen Immobilienfinanzierung tatsächlich ist und ob nicht vielfach überhöhte Mieten verdeckt oder schwer verkäufliche Objekte veräußert werden sollen.

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So gehst du vor
  • Wenn du einen Mietkauf erwägst, solltest du zunächst den Wert der Immobilie und aller anfallenden Kosten mit gleichwertigen Objekten vergleichen. Vergleiche zudem auch die Konditionen einer klassischen Immobilienfinanzierung und prüfe deine eigene wirtschaftliche Belastungsfähigkeit realistisch.
  • Mietkaufverträge sollten eine Kaufoption, keine -verpflichtung enthalten. Zudem solltest du etwa darauf achten, dass es eine Ausstiegsklausel gibt, die Immobilie lastenfrei ist und die Mieten voll auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Das versteht man unter Mietkauf

Die meisten Menschen wohnen entweder zur Miete oder erwerben Wohneigentum (oder haben es in der Vergangenheit gekauft oder geerbt). Der sogenannte Mietkauf verspricht, ein Mittelweg zwischen beidem zu sein und das Beste aus Mieten und Kaufen zu vereinen. Die Grundidee ist, dass Mieter einer Immobilie sich ein Recht sichern, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Im Idealfall sollen außerdem die bereits gezahlten Mietbeträge (zumindest zu einem Teil) in die Kaufsumme mit einfließen und diese mindern. Die Ausgestaltung der Konditionen eines Mietkaufs ist aber weitgehend frei und kann sehr unterschiedliche Formen annehmen.

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Rechtlich ...

… ist der Mietkauf eine Kombination aus einem Mietvertrag und einem Kaufoptionsvertrag. Der Mieter einer Immobilie erwirbt also durch die Implementierung des letzteren das Recht, durch einseitige Erklärung das Mietobjekt innerhalb einer festgelegten Frist zu erwerben. Im Grunde handelt es sich also um den Ratenkauf der Immobilie mit einer Restwertzahlungsvereinbarung.

Theoretisch sind jegliche Arten von Immobilien – Einfamilienhäuser, Wohnungen, etc. – dazu geeignet, als Mietkauf angeboten zu werden. Faktisch jedoch sind Mietkäufe eher selten und beruhen auf schwierigen rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen, die wir im Folgenden etwas ausleuchten möchten. Schauen wir uns zunächst die Unterschiede zur herkömmlichen Immobilienfinanzierung an, wie sie etwa von Banken angeboten wird und die der konventionelle Weg zum Immobilieneigentum ist.  

Unterschiede zur klassischen Immobilienfinanzierung

Eine klassische Immobilienfinanzierung funktioniert wie folgt: Die Käufer bringen einen bestimmten Anteil Eigenkapital mit (der je nach Vertrag auch recht niedrig sein kann) und erhalten dafür den Rest des zum Erwerb der Immobilie nötigen Kapitals vom Finanzierer, meist einer Bank. Dadurch können die Käufer die Immobilie direkt erwerben. Sobald das geschehen ist, zahlen die Käufer ihren Immobilienkredit an den Kreditgeber Stück für Stück ab – zuzüglich der fälligen Kreditzinsen, die die Bank als Gegenleistung für den Kredit verlangen. 

Im Falle eines Mietkaufs hat der Vermieter eine Doppelrolle inne: Er fungiert als Vermieter und Finanzierer des Kaufs zugleich, da die Immobilie ja an ihn mithilfe der Ratenzahlungen abbezahlt wird. Deswegen sind die Mieten von Mietkauf-Konstruktionen meist sehr hoch. Gleichzeitig bedeutet das auch, dass im Gegensatz zur klassischen Finanzierung die Mieter erst dann rechtlich das Immobilieneigentum erwerben, wenn sie die gesamten Mietraten und den Kaufpreis abbezahlt haben. Beim Immobilienkredit erwerben die Käufer die Immobilie eben am Anfang des Abzahlungsprozesses, was ihnen trotz der bestehenden Risiken eine ganz andere Position im Falle von unvorhergesehenen Schwierigkeiten verleiht.

Risiken beim Mietkauf

Das hauptsächliche Risiko besteht bei einer Immobilienfinanzierung immer aus dem Lebensrisiko der Kreditnehmer, also darin, dass sich ihre Lebensumstände fundamental ändern, etwa arbeitslos oder krank werden oder im Falle eines kaufenden Ehepaars sie sich scheiden. Der Eintritt eines solchen Falls ist aber bei einer klassischen Immobilienfinanzierung nicht unbedingt eine Katastrophe, da der Kreditgeber natürlich ein Interesse daran hat, dass der Kredit voll getilgt wird und sich in vielen Fällen auf Anpassung der Konditionen einlassen wird (etwa eine temporäre Beitragsfreiheit, um eine Phase der Arbeitslosigkeit zu überbrücken). Ein ähnlicher Fall würde bei einem Mietkauf aber wahrscheinlich nach sich ziehen, dass die Kaufoption für das Objekt samt bereits gezahlten (meist sehr hohen) Mietraten einfach verloren ginge. 

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Niedrige Planungssicherheit

Aufgrund der Doppelrolle des Vermieters als Finanzierer zugleich kann beim Mietkauf von einer deutlich niedrigen Planungssicherheit ausgegangen werden. Zudem besteht die finanzielle Belastung der Mieter darin, dass sie gleichsam die Kosten einer hohen Miete aufbringen und parallel dazu Kapital für die Ausführung der Kaufoption ansparen müssen.

Die klassische Immobilienfinanzierung bietet hingegen eine recht transparente und planbare Aussicht auf etwa die Zinshöhe, Tilgungsraten, Abzahlungsdauer, etc. Auch ist hier – zumindest bei einer Eigennutzung der Immobilie – keine Doppelbelastung gegeben, sondern es wird einfach der Immobilienkredit abbezahlt.

Kosten beim Mietkauf

Woraus setzen sich die Kosten bei einem Mietkauf einer Immobilie denn zusammen? Im Gegensatz zu einer konventionellen Immobilienfinanzierung sind die Anteile nicht klar nach Tilgungsanteil und Zinsen ausgewiesen. Die Kosten verstecken sich eher in der erhöhten Miete und dem Kaufpreis. Aber grundsätzlich könnte man die Anteile der Miete eines Mietkaufs wie folgt aufschlüsseln:

  • Miete

    Die eigentliche Miete, die vergleichbar mit ähnlichen Objekten in ähnlichen Lagen ist.

  • Kaufaufschlag

    Dieser ist nicht unbedingt direkt ausgewiesen, sondern verteuert die Miete einfach im Vergleich zu ähnlichen Mietobjekten.

  • Tilgungsanteil

    Dies ist der Teil der Miete, der auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird, also die Raten.

Hinzu kommt logischerweise der Kaufpreis, der beim Auslösen der Kaufoption fällig wird. Auch dieser kann noch Gebühren und Aufschläge enthalten, die bei einer vergleichbaren Immobilie bei einem herkömmlichen Kauf nicht anfallen würden und in einem erhöhten Preis reflektiert sind.

In jedem Fall ist es sinnvoll, die Kosten des Mietkaufs mit denen einer klassischen Immobilienfinanzierung zu vergleichen und dabei das Mietobjekt mit ähnlichen Objekten ins Verhältnis zu setzen. Dazu sollte natürlich eine ehrliche und umfassende Kalkulation der eigenen finanziellen Möglichkeiten erfolgen, die erfasst, ob die Mehrbelastung durch einen Mietkauf wirklich über einen langen Zeitraum geschultert werden kann.

Mietkauf: Vorteile und Nachteile

Schauen wir uns nun die Vor- und Nachteile des Mietkaufs in der Übersicht an. 

Vorteile des Mietkaufs

  • Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung

    Wer die Kriterien für eine herkömmliche Finanzierung nicht erfüllt, hat mit dem Mietkauf die Chance, dennoch auf den Erwerb von Wohneigentum hinzuarbeiten. Ob das ganze finanziell sinnvoll oder realistisch ist, steht allerdings auf einem anderen Blatt geschrieben.

  • Kein Eigenkapital notwendig

    Zwar gibt es auch Immobilienkredite, die kaum Eigenkapital verlangen, allerdings müssen hier meist etwa die Notarkosten und verschiedene Gebühren aus eigener Tasche bezahlt werden, die bis zu 10% des Kaufpreises ausmachen können. Beim Mietkauf ist das nicht notwendig, da theoretisch bloß ein Mietvertrag unterzeichnet wird (solange die Kaufoption nicht ausgelöst wurde).

  • Immobilie testen

    Mietkauf bietet die Möglichkeit, das Wohnen in einer Immobilie auszuprobieren, bevor eine endgültige Kaufentscheidung getroffen wird. Hierbei spart man sich unter Umständen unangenehme Überraschungen, auch wenn man dafür mit starken Aufpreisen auf die Miete bezahlt.

  • Niedrigere Kaufsumme

    Wenn die Mietzahlungen zu einem signifikanten Teil vom Kaufpreis abgezogen werden, fällt dieser dementsprechend niedriger aus und die aufzubringende Summe, die eventuell durch ein Darlehen finanziert werden muss, ist auch minimiert.

  • Stabile Mieten

    Je nach Ausgestaltung des Vertrags bleiben die Mieten über den Vertragszeitraum hinweg stabil und unterliegen keinen Erhöhungen, wie das sonst oftmals der Fall ist. Dies erlaubt eine gewisse Planungssicherheit für die Zeit der Miete und des Kaufs.

Nachteile des Mietkaufs

  • Geringes Angebot

    Der Mietkauf ist in Deutschland eine eher seltene Erscheinung. Demnach ist das Angebot auf dem Markt sehr begrenzt. Interessenten eines Mietkaufs sollten sich reiflich überlegen, was das Interesse des Vermieters sein könnte, dieses Objekt zum Mietkauf anzubieten und nicht einfach zur Miete oder zum Verkauf: Verstecken sich hier vor allem überhöhte Kosten oder ist das Objekt etwa schwer verkäuflich?

  • Finanzielle Belastung

    Die Tatsache der Doppelfunktion des Vermieters als Finanzierer und Wohnungsgeber in Verbindung mit dem Fehlen von Eigenkapital lässt den Mietkauf zu einer teuren Angelegenheit werden. Neben deutlich erhöhten Mieten müssen die Mieter auch auf den Kaufpreis hinsparen, was realistisch nur mit hohem Einkommen möglich ist. Die finanzielle Belastung kann dank der Vertragsfreiheit weit gefasst werden und ist nur durch das Wucherverbot gedeckelt.

  • Beteiligung an Kosten

    Durch die schwierige Position des Mietkäufers zwischen Mieter und potentiellem Käufer ist es üblich, dass er an Instandhaltungskosten in deutlich höherem Maße beteiligt wird als das für einen Mieter der Fall wäre. Da er aber kein rechtlicher Eigentümer der Immobilie ist, ist das sehr nachteilig für ihn. Die Details solcher Abmachungen können aber individuell im Vertrag ausgestaltet werden.

  • Schwache rechtliche Position

    Da man beim Mietkauf erst mit Abzahlen der Mietraten bzw. Auslösen der Kaufoption zum juristischen Eigentümer wird, aber als wirtschaftlicher Eigentümer in den meisten Fällen etwa für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist, hat man eine schwache rechtliche Position im Vergleich zum Immobilienkreditnehmer, der eine Immobilie besitzt und diese abzahlt.

  • Insolvenzrisiko

    Zudem trägt man als Mietkäufer das Risiko, dass der Wohnungsgeber pleite geht und damit sowohl die Mietwohnung als auch der bereits gezahlte Tilgungsanteil verloren geht. Auch hier greift wieder die Problematik der schwachen Position als juristischer Nicht-Eigentümer der Immobilie.

  • Lebensrisiko

    Bei einem finanziellen Engpass des Mieters kann schnell sowohl der bereits gezahlte Tilgungsanteil als auch die Option des Kaufs der Immobilie verloren gehen. Ein Wohnungsgeber als Vermieter und Finanzierer wird unter Umständen deutlich weniger flexibel und anpassungsfreudig in Bezug auf die Mietraten sein. Nur wenn explizit im Vertrag vereinbart ist, dass dieser etwa auch auf Dritte übergehen kann, ist ein gewisses Maß an Flexibilität gegeben.

Kritik am Mietkauf

Immer wieder wird am Prinzip des Mietkaufs Kritik laut, da Immobilieninteressenten, die eigentlich finanziell nicht die Möglichkeiten haben, eine Immobilie zu erwerben, zu einem Kauf animiert werden und dadurch in große wirtschaftliche Schwierigkeiten bis zur Insolvenz geraten können. Diese Kritik wird häufig von Verbraucherschützern geäußert. Insbesondere, wenn der Mietkauf nur aufgrund des Nicht-Erhalts eines Immobilienkredits geschehen soll, sollte man sich damit auseinandersetzen, ob die Nichterfüllung der Kriterien der Banken für einen Kredit nicht ein Indiz für die fehlende Finanzkraft, die für den Erwerb einer Immobilie notwendig ist, sein könnten. Im Grunde ist der Mietkauf nur für Mieter mit einem sehr hohen Einkommen, aber ohne beträchtliches Eigenkapital, geeignet.

Die hauptsächliche Frage stellt sich auch, warum ein Immobilieneigentümer ein Interesse daran haben sollte, seine Immobilie im Rahmen eines Mietkaufs auf den Markt zu bringen. Wer langfristig regelmäßige Einkünfte erhalten möchte, vermietet seine Immobilie, und wer sie dauerhaft veräußern möchte, verkauft sie. Es ist möglich, dass der Eigentümer Schwierigkeiten hat, die Immobilie zu verkaufen oder vermieten oder versucht, durch die potentielle Intransparenz der Kosten eines Mietkaufvertrags die Immobilie zu einem überhöhten Preis loszuwerden und vorher noch hohe Mietraten zu erhalten.

Darauf achten beim Mietkauf

Unter Berücksichtigung der folgenden Punkte bei der Beschäftigung mit dem Mietkauf eines Objekts kannst du realistisch prüfen, ob dieser sich für dich lohnt oder eher ein schlechtes Geschäft ist.

  • Immobilie vergleichen: Unbedingt solltest du die Immobilie mit ähnlichen Objekten vergleichen und keine überzogenen Kosten für die Miete oder den späteren Kauf hinnehmen. Der Wunsch nach Wohneigentum sollte nicht die finanziellen Überlegungen überschatten.

  • Mit Immofinanzierung vergleichen: Alternative, herkömmliche Finanzierungsformen solltest du ebenso in deinen Vergleich mit aufnehmen, um realistisch einschätzen zu können, welche Kosten angemessen sind und auf dich zukommen.

  • Wirtschaftliche Voraussetzungen prüfen: Genau so zählt dazu, dass du deine eigenen wirtschaftlichen Voraussetzungen überprüfst: Kannst du wirklich die Doppelbelastung aus hoher Mieter und Ansparen für den Kauf schultern? Lohnt sich das finanziell für dich?

  • Kaufoption, keine -pflicht: Es ist entscheidend, dass die Immobilie zu einem gewissen Zeitpunkt durch einseitige Erklärung des Mieters gekauft werden kann, aber nicht muss. Ansonsten handelt es sich nur um eine einfache Immobilienfinanzierung mit vermutlich schlechten Konditionen ohne die Vorteile eines Mietkaufs.

  • Ausstiegsklausel: Zudem sollte der Vertrag unbedingt eine Ausstiegsklausel enthalten, die die Mieter bzw. Kaufinteressenten nicht zur Zahlung von Stornogebühren oder ähnlichem verpflichtet.

  • Anrechnung der Mietkosten: Damit es sich um einen tatsächlichen Mietkauf und nicht einfach nur um ein überteuertes Mietobjekt, das später gekauft wird, handelt, sollten die bereits bezahlten Mietraten möglichst voll auf den Kaufpreis angerechnet werden.

  • Lastenfreiheit der Immobilie: Du solltest durch das Einsehen des Grundbuchs prüfen, ob auf der Immobilie eine Hypothek oder eine Grundschuld lastet, da diese auf dich übergehen könnte.

  • Bonitätsprüfung: Der Wohnungsgeber oder Mietkauf-Vermittler sollte deine Bonität prüfen lassen – wenn er das nicht tut, sind die Chancen gut, dass es sich um ein unseriöses Angebot handelt. Da du kein Eigenkapital einbringst, sollte der Vermieter sichergehen, dass du in der Lage bist, deinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Umgekehrt solltest du prüfen lassen, wie dein Vertragspartner wirtschaftlich aufgestellt ist, um das Insolvenzrisiko zu minimieren.

  • Instandhaltungsverantwortung prüfen: Wie oben mehrfach beschrieben, wirst du als Mietkäufer erst beim tatsächlichen Kauf Eigentümer der Immobilie. Deswegen sollte im Vertrag geklärt werden, wer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Du solltest hier darauf achten, dass diese Bedingungen nicht für dich nachteilig sind.

  • Keine Sonderleistung zahlen: Immer wieder werden von Mietkäufern Sonderleistungen zu Beginn des Vertragsverhältnisses verlangt, die bei Nichtkauf dann verfallen. Einen Vertrag, der solche Sonderleistungen enthält, solltest du nicht unterschreiben, da er das gesamte Prinzip des Mietkaufs unterminiert und einen hohen Verlust ermöglicht, falls du dich dagegen entscheidest, die Kaufoption auszulösen.

Besser auf herkömmliche Modelle setzen

Insgesamt lässt sich resümieren, dass ein Mietkauf nur in den seltensten Fällen ein wirklich guter Deal für den Mietkäufer ist und auch nur selten angeboten wird. Deutlich sinnvoller ist es, die Berechenbarkeit und Planbarkeit von herkömmlichen Immobilienfinanzierungsmodellen zu nutzen (etwa Annuitätendarlehen) und dadurch von Anfang an eine stärkere rechtliche und wirtschaftliche Position im Verhältnis zur Immobilie zu gewinnen.

Natürlich ist die Vorstellung verlockend, eine Immobilie vor dem Kauf auszuprobieren und kein großes Eigenkapital einbringen zu müssen. Allerdings stellt sich die Frage, ob vermutlich über dem Marktniveau liegende Mieten und Kaufpreise solche Vorteile aufwiegen. Nur Interessenten mit einem hohen monatlichen Einkommen sind finanziell überhaupt in der Lage, die Doppelbelastung des Mietkaufs zu stemmen.

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert das mit dem Mietkauf?

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Was ist der Vorteil bei Mietkauf?

Wird beim Mietkauf die Miete angerechnet?