Mietkautionskonto & Mietkautionssparbuch: Darauf musst du achten!

Die Mietkaution dient dem Vermieter als finanzielle Sicherheit für Forderungen, die er gegenüber dem Mieter hat. Sie darf bis zu drei Monatsmieten betragen, wobei grundsätzlich die Kaltmiete zur Berechnung herangezogen wird. Das Geld ist auf einem gesonderten Konto anzulegen und muss verzinst werden.

Mietkautionskonto und Mietkaution – das steckt hinter den Begriffen

Die Begriffe Mietkautionskonto, Mietkautionssparbuch und Kautionskonto sind identisch. Sie bezeichnen die finanzielle Sicherheit für den Vermieter einer privat genutzten Immobilie für den Fall, dass durch den Mieter verursachte Schäden entstehen. Das können Beschädigungen an der Mietsache ebenso sein wie ausstehende Mietzahlungen.

Für gewerblich genutzte Objekte gelten andere und nicht ganz so strenge Regeln. Vielfach einigen sich hier Mieter und Vermieter selbstständig und die Höhe der zu hinterlegenden Sicherheit ist meistens deutlich höher.

Der vereinbarte Betrag auf dem privaten Sektor – es dürfen bis zu drei Monatskaltmieten sein – muss auf einem gesonderten Sparbuch angelegt sein, auf das während der Mietdauer weder Vermieter noch Mieter Zugriff haben.

Bei der Mietkaution selbst gibt es einige Besonderheiten, die teilweise zwingend zu erfüllen sind. Die Mietkaution in der Übersicht:

  • Finanzielle Sicherheit des Vermieters

  • Bis zu drei Monatskaltmieten

  • Von Mieter oder Vermieter einzurichten

  • Getrennt vom Vermögen des Vermieters, insolvenzsicher

  • Verzinsliches Konto

  • Zinsen erhält der Mieter

Die Mietkaution ist für den Fall gedacht, dass der Mieter Schäden verursacht, für die er nicht aufkommen kann oder will. Auch die Haftpflichtversicherung – sofern sie überhaupt besteht – springt eventuell nicht ein. Es liegt im Ermessen des Vermieters, wie hoch die Mietkaution sein soll. Erlaubt sind bis zu drei Monatsmieten; dabei handelt es sich stets um die Kaltmiete. Die Höhe hängt auch vom Mietobjekt selbst ab. Für eine teure Wohnung mit hochwertigen Einbauten wird der Vermieter die drei Monatsmieten vermutlich ausschöpfen, während bei einem günstigen Mietobjekt die Kaution auf eine oder zwei begrenzt sein kann.

Einige Vermieter erklären sich damit einverstanden, dass der Mieter die Kaution in drei Monatsraten bezahlt. Die erste ist beim Einzug fällig, die beiden restlichen mit den jeweiligen Folgemieten. Diese Variante belastet das Budget des Mieters nicht so stark wie eine Einmalzahlung. Dabei musst du allerdings unbedingt darauf achten, die jeweilige Rate tatsächlich pünktlich zu überweisen. Andernfalls hat der Vermieter seit der Mietrechtsnovelle aus dem Jahr 2013 das Recht, fristlos und ohne vorherige Abmahnung das Mietverhältnis zu kündigen. Überleg dir also gut, ob du bis zu drei Monate lang die hohe Belastung tragen kannst.

Das Kautionskonto wird wahlweise vom Vermieter oder vom Mieter eingerichtet, wobei die erste Variante die gebräuchlichere ist. Der Betrag ist getrennt vom Vermögen des Vermieters beziehungsweise des Mieters anzulegen und ist dadurch vor jeglichen Forderungen Dritter geschützt. Auch im Fall einer Insolvenz ist die Mietkaution also sicher. Der Bankangestellte weiß um die Besonderheiten des Kautionskontos. Er wird vermerken, dass es sich um kein gewöhnliches Sparbuch handelt, damit auch seine Kollegen sofort erkennen können, dass keine Partei ohne die ausdrückliche Einwilligung der anderen darüber verfügen darf. Das Mietkautionssparbuch muss so gestaltet sein, dass es Zinsen abwirft. Bei der Auflösung des Kautionskontos erhält der Mieter neben der eigentlichen Kaution auch die Zinsen.

Die Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses

Ist das Mietverhältnis beendet, stehen folgende Aktionen an:

  • Prüfung des Mietobjekts auf eventuelle Schäden durch Vermieter

  • Feststellung der aufgelaufenen Zinsen

  • Mieter erhält Mietkautionssparbuch und Verfügungsrechte darüber

  • Bank erhält Erlaubnis zur Auszahlung des Guthabens

Sobald das Mietverhältnis beendet ist, überprüft der Vermieter seine Wohnung oder sein Haus auf mögliche Schäden, die der Mieter verursacht hat und die er nicht begleichen kann oder will. Das bezieht sich gleichermaßen auf noch ausstehende Mietzahlungen und nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen. Bei den Abrechnungen, die noch gar nicht erstellt sind, darf der Vermieter nicht etwa das gesamte Kautionskonto einbehalten, sondern lediglich den voraussichtlichen Betrag der Nachzahlung. Den Rest erhält anschließend der Mieter.

Für die Erledigung und Überprüfung all dieser Punkte räumt der Gesetzgeber dem Vermieter eine „angemessene“ Frist ein. Wie lange das genau ist, hängt von den jeweiligen Gegebenheiten ab. Es können einige Wochen oder auch viele Monate sein bis – im unangenehmsten Fall – hin zu einem ganzen Jahr. Dies kann vorkommen, wenn Streitigkeiten über den Verursacher bestimmter Schäden entstehen und vielleicht sogar ein Gericht bemüht werden muss.

Da das Kautionskonto laut Gesetz Zinsen erbringen muss und während der Mietzeit weder jemand Zugriff darauf hat, noch zwischenzeitlich weitere Beträge zufließen, berechnet die Bank am Schluss auf Antrag die aufgelaufenen Zinsen und schreibt sie dem Konto gut. Sofern der Vermieter keinerlei Ansprüche mehr an dich als Mieter hat, übergibt er dir das Mietkautionskonto und erteilt dir die Verfügungserlaubnis darüber. Zeitgleich erhält die Bank die Erlaubnis, das Geld an den Mieter auszuzahlen.

Vor- und Nachteile des Kautionskontos

Die Vorteile der Mietkaution

Der wesentliche Vorteil des Kautionskontos liegt in erster Linie auf der Seite des Vermieters; aber auch für den Mieter selbst gibt es Vorteile, wenn er den Sicherungsbetrag einzahlt.

  •       Schutz des Vermieters vor finanziellen Schäden
  •       Insolvenzsicherheit
  •       keinerlei Verlustrisiko wegen der Einlagensicherung

Für den Vermieter stellt das Mietkautionskonto eine sehr gute Möglichkeit dar, eventuelle vom Mieter verursachte Schäden am Mietobjekt bezahlen zu lassen. Immerhin ist es möglich, dass sich der Mieter aus der Verantwortung zieht oder schlicht nicht bezahlen kann. Zu Beginn eines vielleicht sehr langen Mietverhältnisses kann niemand voraussehen, was in vielen Jahren passiert.

Für beide Parteien bedeutet die Insolvenzsicherheit des Mietkautionskontos einen großen Vorteil. Unabhängig davon, ob das Sparbuch auf den Mieter oder den Vermieter ausgestellt ist – im Fall einer Zahlungsunfähigkeit bleibt das Geld erhalten und fällt nicht in die Insolvenzmasse. Sollte die jeweilige Bank selbst in Schieflage geraten, ist das Kautionskonto durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt.

Die Nachteile der Mietkaution

Die Nachteile – insbesondere für den Mieter – sind jedoch nicht von der Hand zu weisen:

  •       kein Zugriff auf das Geld während der Mietdauer
  •       vielleicht lange Zeit bis zur Auszahlung des Betrags
  •       niedrige Zinsen
  •       Zinsertrag eventuell zu versteuern
  •       manchmal Kontoführungsgebühren oder Kosten für  Einrichtung und Auflösung

Während der Dauer des Mietverhältnisses hast du als Mieter keinen Zugriff auf das angelegte Geld. Das kann dein Budget sehr belasten, zumal du vielleicht lange auf die Auszahlung der Mietkaution durch den vorherigen Vermieter warten musst. Darüber hinaus schlägt ein Umzug prinzipiell mit hohen Kosten zu Buche. Auch bis zur Auflösung des Kautionskontos zu deinen Gunsten kann es dauern, womit sich die anfängliche Belastung auf das Ende des aktuellen Mietverhältnisses verschiebt; denn auch für eine neue Wohnung ist eine Kaution zu zahlen.

Hinzu kommt das schon lange allgemein sehr niedrige Zinsniveau. Die erwirtschafteten Zinsen auf einem regulären Sparbuch fangen lediglich einen kleinen Teil der Inflationsrate auf. Auf einem regulären Sparbuch zahlen die Banken zwischen 0,01 Prozent und 0,8 Prozent Zinsen (Oktober 2019). Dem gegenüber steht eine Inflationsrate von 1,2 Prozent (September 2019). Ob sie in Zukunft weiter sinkt – noch ein Jahr zuvor betrug sie 2,4 Prozent – oder wieder ansteigt, lässt sich nicht voraussagen. Und die Zinsen, die du als Mieter schließlich erhältst, musst du als Zinsertrag versteuern, sofern das Sparbuch auf den Namen deines Vermieters ausgestellt ist. Dieser Betrag ist zwar mit großer Sicherheit niedriger als der vom Gesetzgeber eingeräumte Freibetrag, aber sobald weitere Einkünfte aus Kapitalvermögen hinzukommen, kann die Grenze durchaus überschritten werden. Das bedeutet: Die ohnehin kaum spürbare Rendite des Kautionskontos wird zusätzlich geschmälert.

Ein weiterer finanzieller Nachteil kann dir dadurch entstehen, dass manch eine Bank Kontoführungsgebühren verlangt oder Kosten für die Einrichtung und Auflösung des Kautionskontos erhebt. Ein weiteres Problem ergibt sich, wenn der Vermieter das Geld nicht freigibt. Bei einem Mietkautionskonto ist es so, dass eine Anhebung nur mit beiderseitigem Einverständnis möglich ist. Wenn der Vermieter andererseits nur einen Teilbetrag auszahlen lässt, ist das ebenfalls problematisch. Wenn es keinen gerechtfertigten Grund zur Einbehaltung gibt, kann der Mieter per einstweiliger Verfügung veranlassen, dass der Restbetrag nicht an den Vermieter ausbezahlt wird.

Einige dieser Punkte kannst du als Mieter ein wenig zu deinen Gunsten abfedern. So solltest du dich selbst bei verschiedenen Banken nach den Zinsen bei einem Sparguthaben erkundigen – sie können durchaus variieren – und vor allem nach Kosten und Kontoführungsgebühren fragen. Zumindest diese Forderungen der Bank sollten gar nicht anfallen bei einem Sparkonto, auf dem lediglich eine einmalige Zahlung eingeht.

Fazit zum Mietkautionskonto

Wie du siehst, kannst du die Mietkaution kaum umgehen, sobald du einen Mietvertrag unterschreibst. Und trotz der finanziellen Nachteile, die dir dadurch entstehen können, hat diese Mietsicherheit auch für dich als Mieter etwas Gutes.

Immerhin kann es vorkommen, dass du versehentlich in der Wohnung oder an fest integriertem Zubehör versehentlich einen Schaden verursachst, für den du aufkommen musst. Sofern du nicht in der Lage bist, den Schaden selbst zu regulieren und du auch keine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hast, kannst du auf die Mietkaution vertrauen. Sie ist zudem eine Sicherheit, falls Mietzahlungen ausbleiben.

Diese Kaution, maximal drei Monatskaltmieten, ist insolvenzsicher, verzinst und geschützt vor einer Bankpleite auf einem Sparbuch angelegt.

Wenn du die Wohnung am Ende der Mietzeit in einem einwandfreien Zustand übergibst, erhältst du nach einer „angemessenen“ Frist den gesamten Betrag zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zurück. Auch ohne irgendwelche Beanstandungen am Mietobjekt kann es einige Wochen dauern, bis der Vermieter dir die Verfügung über das Mietkautionssparbuch gewährt.

Da die Mietkaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters oder Mieters angelegt sein muss, ist sie sicher vor Zugriffen Dritter und somit davor geschützt, in die Insolvenzmasse – sofern es dazu kommt – einzufließen. Ähnliches gilt bei einer drohenden Bankpleite; denn das Kautionskonto ist dank der Einlagensicherung geschützt.

Insgesamt lässt sich sagen: Die Mietkaution bietet dem Vermieter deutlich mehr Vorteile als seinem Mieter. Zwar muss er für die gesamte Mietdauer auf einen bestimmten Geldbetrag verzichten, aber am Ende verfügt er darüber und kann ihn entweder für die Kaution beim nächsten Mietobjekt verwenden oder für den Umzug ins Wohneigentum.