REIT (Immobilienaktien) einfach erklärt!

Das Investieren in Immobilien gilt für viele Menschen als besonders sicher und renditeträchtig. Doch das nötige Eigenkapital zum Erwerb sowie zur anschließenden Vermietung einer Immobilie ist oftmals nicht oder nur teilweise vorhanden, sodass ein Risiko bei der Kapitalaufnahme eingegangen werden muss.

Im heutigen Blogbeitrag stellen wir die verschiedenen Möglichkeiten zum Investieren in Immobilien vor und gehen dabei auf sogenannte REITs sowie Immobilienfonds ein. Als Alternative haben wir ein Video auf Youtube produziert, welches ausführlich auf die Thematik der REITs eingeht.

Wie kann ich in Immobilien investieren?

Die wohl bekannteste Möglichkeit zum Investieren in Immobilien wird als Direktinvestment bezeichnet. Hierbei erfolgt eine direkte Anlage des Kapitals in die jeweilige Immobilie. Die Art der Nutzung ist bei dieser Investmentmethode irrelevant, sodass die erworbene Immobilie sowohl für die Eigennutzung sowie zur Vermietung genutzt werden kann.

Wer jedoch gerade mit dem Vermögensaufbau beginnt, der wird es schwer haben eine Immobilie zu kaufen oder finanzieren. Zudem muss berücksichtigt werden, dass bei einem Direktinvestment eine geringe Diversifikation vorliegt, da ein Großteil des Vermögens in ein Objekt investiert wird.

Die zweite Möglichkeit zum Investieren in Immobilien sind die offenen Immobilienfonds. Diese Anlageform existiert in dieser Form nur in Deutschland und musste insbesondere in den vergangenen Jahren harsche Kritik aushalten, da es viele offensichtliche Schwachstellen gibt.

Die Definition eines offenen Immobilienfonds wird als offenen bezeichnet, da Anleger jederzeit über das investierte Kapital verfügen können. Hierbei werden die entsprechenden Fondspapiere an der Börse verkauft. Allerdings wurden in der Vergangenheit oftmals offene Fonds geschlossen, sodass die Anleger keinen Zugriff auf das investierte Vermögen hatten und dieses langfristig gebunden war.

Ein weiterer Ansatz zur Partizipation an Immobilien sind die bereits erwähnten geschlossenen Immobilienfonds. Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds ist das Geld fest gebunden und die Anleger haben keinen direkten Zugriff. Bei einem Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds sollte beachtet werden, dass diese Anlageform mit größeren Risiken verbunden ist. Investoren werden oftmals zu Gesellschaftern und müssen somit ebenfalls das wirtschaftliche Risiko tragen.

Des Weiteren kann ein Immobilieninvestment auch über eine sogenannte Crowdfinanzierung stattfinden. Hierbei werden sogenannte Crowdfinanzing-Plattformen genutzt, die ähnlich wie P2P-Plattformen funktionieren. Im Prinzip sammeln Bauträger oder Immobilieninvestoren Kapital auf dem Markt ein. Dieser Ansatz ist noch recht neu, sodass es noch keine Langzeiterfahrungen gibt.

Die letzte Möglichkeit zur Investition in Immobilien sind die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs). Dieser Ansatz ist auf dem deutschen Markt relativ unbekannt. Im Folgenden werden wir einen genaueren Blick auf diese Anlageklasse werfen.

Was ist ein Real Estate Investment Trust?

Wird der Begriff des REITs ins Deutsche übersetzt, so würde es sich um einen Immobilienaktienfonds handeln. Bereits der Name deutet an, wie solch ein REIT funktioniert. Ähnlich wie bei einem Investmentfonds wird Geld von Investoren gesammelt und anschließend in Immobilien investiert.

Die Investmentklasse der REITs kommt ursprünglich aus den USA und wurde in den 1960er Jahren entwickelt. Die Entwicklung erfolgte unter der Zielsetzung, dass auch Kleinverdiener eine Möglichkeit erhalten, um in Immobilien zu investieren. Die Zulassung von REITs in Deutschland erfolgte erst am 1. Januar 2007 mit der Vorstellung des sogenannten REIT-Gesetzes. REITs werden offiziell als steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen bezeichnet und müssen an der Börse gehandelt werden.

Um ein Investment in einen REIT vorzunehmen, müssen Aktienanteile an der Börse gekauft werden. Somit wird der Investor automatisch zum Miteigentümer des REiTs. Trotz der offiziellen Zulassung der REITs in Deutschland gibt es zum aktuellen Zeitpunkt lediglich drei REITs, die offiziell gehandelt werden. Die Alstria office REIT-AG wird offiziell im MDAX gehandelt, während die Hamborner REIT-AG im SDAX notiert.

Die Fair Value REIT-AG hat zudem noch keine offizielle Listung erfahren. Ein deutscher REIT kann recht einfach identifiziert werden, denn dieser muss das Kürzel „REIT“ im Namen tragen. REITs sollten grundsätzlich nicht mit Immobilien-Aktiengesellschaften verwechselt werden. Bekannte Vertreter dieser Anlageklasse ist beispielsweise die Deutsche Wohnen AG.

Was unterscheidet einen REIT von einer Immobilien-Aktiengesellschaft?

Der wichtigste Vorteil eines REITs ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Somit zahlt die REIT-AG keinerlei Unternehmenssteuer. Die Besteuerung der Gewinne erfolgt erst nach der Dividendenausschüttung an die Investoren. Diese Steuerbegünstigung soll dafür sorgen, dass ein Anleger eines REITs die gleiche Ausgangsposition wie ein Direktinvestor erhält. Ein Direktinvestor muss nämlich keine Steuern für die Vermietung einer Immobilie zahlen, sondern lediglich die Gewinne versteuern.

Um als REIT gelistet zu werden, müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Einerseits muss ein REIT mindestens 90 Prozent der Gewinne an die Investoren ausschütten. Dies ist ein klarer Unterschied zu einer klassischen Aktiengesellschaft, denn diese sind nicht zur Dividendenausschüttung verpflichtet und können zudem die Höhe der Ausschüttung eigenständig festsetzen. Zudem muss der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit die Anlage in Immobilien darstellen. Ein Handel von Immobilien ist einem REIT per Gesetz untersagt.

Des Weiteren muss ein REIT eine gewisse Steuerung aufweisen. Das bedeutet, dass es nicht möglich ist, dass ein Großteil der Aktien von wenigen Großinvestoren gehalten werden und sich lediglich wenige Prozente im Streubesitz befinden. Diese Auflassung soll verhindern, dass es zu Interessenkonflikten zwischen Mutter- und Tochterunternehmen kommt. Ein REIT muss per Gesetz auch eine minimale Eigenkapitalquote von 45 % aufweisen.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass maximal 55 % des Kapitals in Form von Fremdkapital aufgenommen werden darf. Darüber hinaus unterliegen REITs auch Einschränkungen, welche ein Investieren in Wohnimmobilien betrifft. In Wohnimmobilien, die vor 2006 gebaut wurden, dürfen REITs nicht investieren. Diese Auflage soll verhindern, dass es zu einer Blasenbildung kommt, welche in einer Mietpreiserhöhung resultiert.

Das Vermögen eines REITs setzt sich somit aus Immobilien, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und Hypothekenkrediten zusammen.

Wie ist die Funktionsweise eines REITs?

Zu Beginn dieses Artikels wurde bereits erwähnt, dass ein REIT eine ähnliche Funktion wie ein Immobilienfonds aufweist. Zur Gründung eines REITs wird ein gewisses Eigenkapital benötigt, welches von den Aktionären kommt. Der REIT nutzt dieses Geld, um in Immobilien, Beteiligungen anderer Immobiliengesellschaften oder Immobilienhypothekenkrediten zu investieren.

Der REIT nutzt somit das Geld der Anleger, um Gewinne aus Vermietung und Verpachtung oder aus Zinsen für die Vergabe von Hypothekenkrediten zu erwirtschaften. Diese Einnahmen werden im ersten Schritt zur Deckung der Kosten genutzt.

Der verbleibende Gewinn darf zudem nicht versteuert werden und wird zu 90 % an die Aktionäre ausgeschüttet. Durch die Börsennotierung können REITs zudem tagesaktuell gehandelt werden und Investoren haben immer die Chance zum Einstieg.

Lohnt sich ein Investment in einen REIT?

REITs weisen einige Vorteile auf, die sie zu einem attraktiven Investment machen können. Insbesondere die hohe Transparenz und die Regulierung heben Sie von klassischen Investmentfonds ab. Zudem haben auch Anleger mit wenig Eigenkapital die Möglichkeit in einen REIT zu investieren.

Das Investment in einen REIT ist gleichbedeutend mit einem Investment in Immobilien, die als besonders attraktive Assetklasse gelten. Zudem weisen Immobilien eine geringe Korrelation zu klassischen Aktien auf. Auch die Gewinnausschüttung, die per Gesetz bei 90 % liegt, ist ein Vorteil für Investoren. Insbesondere Dividendeninvestoren und Personen, die aktuell einen Depotabbau betreiben, profitieren von REITs.

Neben den Vorteilen zeichnen sich auch einige Nachteile ab. Aufgrund der Börsennotierung unterliegen REITs einer gewissen Volatilität. Investoren, die zudem auf dem deutschen Markt investieren möchten, haben nur eine geringe Auswahl. Um eine breitere Diversifikation zu erzielen, ist auch ein Investment in einen REIT-ETF möglich. Der deutsche REIT-ETF ist wird unter der Bezeichnung „RX REIT Index“ gehandelt.

Allerdings besteht dieser lediglich aus drei REITs und ist somit schwach diversifiziert. Um eine höhere Diversifikation zu erreichen bieten sich verschiedene REIT-ETFs an. Diese bestehen in der Regel aus REIT-Aktien und Immobilien-Aktien und können somit keine definierten Dividenden aus

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Sasha
Gast
Sasha

Hast du einen Beleg für die niedrige Korrelation von REITs zu (v.a. large cap) Aktien?

Überlege, meinem Portfolio mit MSCI ACWI einen REIT ETF beizumischen und finde bisher keine Untersuchung mit „nackten Zahlen“.

Grüße!