Das musst du zum Investieren in Immobilien wissen

Finanzfluss Team
Finanzfluss Team
Stand: 1. Februar 2021

Ein eigenes Haus kaufen, eine Wohnung vermieten oder an der Börse mit Gewerbeimmobilien handeln: In Immobilien kann man auf viele verschiedene Arten investieren und dank teils sehr attraktiver Renditen für das Alter vorsorgen. Das bringt aber auch einige Risiken mit sich. Was du beim Investieren in Immobilien beachten musst, erfährst du in diesem Ratgeber.

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Was du wissen solltest
  • Neben Aktien bieten Immobilien als Sachwerte auch attraktive Renditen. Aber nicht jede Investitionsform ist gleich gut.
  • Investieren kann man in Immobilien entweder direkt, indem man sich ein Eigenheim kauft oder gekaufte Wohnungen vermietet, oder indirekt, wenn man beispielsweise über Immobilienfonds am Wohnungsmarkt partizipiert.
  • An der Börse kann man darüber hinaus in Immobilienaktienfonds oder Immobilienaktiengesellschaften sowie eine Sonderform der Immobilien-AGs, sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts) investieren, die mit Steuervorteilen und stabilen Gewinnausschüttungen locken. Mit REITs investiert man günstiger und breiter in den Immobilienmarkt als mit anderen Finanzprodukten.
  • Wie bei anderen Finanzprodukten wie Aktien gilt auch bei Immobilien die Devise: Wer Erfolg haben will, muss langfristig und diversifiziert anlegen.

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Wie du vorgehst
  • Wer ein Eigenheim kaufen möchte, der sollte sich gründlich über die Voraussetzungen für einen Hauskauf und die Baufinanzierung informieren. Eine Finanzanlage im klassischen Sinn ist der Kauf nicht, sondern mehr eine Lifestyle-Entscheidung. Zwar gilt das Eigenheim allgemein als sichere Investition und Altersvorsorge, aber neben dem reinen Kaufpreis verursacht eine die Immobilie viele zusätzliche Kosten. Ein Finanzierungsplan über viele Jahre ist daher Pflicht.
  • Gleiches gilt für die Vermietungsobjekte. Zwar kann man sich damit, auch dank einiger Steuerersparnisse, eine finanzielle Absicherung ansparen. Wenn man aber nicht gerade über mehrere Wohneinheiten verfügt, birgt auch diese Anlage ein große Klumpenrisiken.
  • In Immobilien investieren kann man auch mit Fonds und Aktien. Aber Vorsicht: Viele Anlageformen klingen auf dem Papier gut und versprechen Gewinne, fressen in der Realität aber durch hohe Gebühren, Intransparenz und hohe Ausfallraten die Rendite auf. Wir empfehlen ein günstiges, diversifiziertes Investieren in (internationale) REITs.

Wie kann man in Immobilien investieren?

Wer sein Geld in Betongold, eine verbreitete Umschreibung für Immobilien, investieren möchte, hat mehrere Möglichkeiten und steht vor der Wahl, ob er direkt oder indirekt in Immobilien investieren möchte.

Direktes Investment

Eine direkte Investition bedeutet, dass Kapital direkt in einen Sachwert fließt.

  • Eigenheim (Immobilie zur Eigennutzung): Wird das Heim selbst genutzt, spart man sich zukünftig Miete, muss aber zunächst viel Eigenkapital zur Seite legen und lange Zeit die Kreditraten tilgen. Später fallen dann Kosten für Instandhaltung und Modernisierung an.

  • Vermietungsobjekt (Immobilieneigentum zur Vermietung): Vermieten und von einem kontinuierlichen Mietzins zu profitieren. Dabei muss man Verwalter-Aufgaben wie Reparaturen und Neuvermietung übernehmen und trägt die Instandhaltungskosten.

Indirektes Investment

Bei einer indirekten Anlage wird nicht gleich ein ganzes Haus gekauft, sondern man erwirbt Anteile an einer Gesellschaft oder einem Fonds, die hauptsächlich in Grundstücke und Immobilien investiert.

  • Immobilienfonds: Dabei handelt es sich um verschiedene Gesellschaftsformen, die das Kapital von Anlegern bündeln und in verschiedene Immobilien investiert. Unterschieden werden offene und geschlossene Immobilienfonds, die sich unter anderem hinsichtlich Liquidität, Haltedauer, Gebühren, Transparenz und Risikostreuung unterscheiden. Mehr zu Immobilienfonds und den Risiken, die damit einhergehen, erfährst du weiter unten im Abschnitt “Geschlossene & offene Immobilienfonds”.

  • Immobilienaktien: Genau wie Aktien von Apple können auch Aktien an Immobiliengesellschaften an der Börse erworben werden, die in Bauprojekte investieren. Anleger profitieren von Gewinnen in Form von einer ausgeschütteten Dividende und können ihre Anteile jederzeit zu einem jeweiligen Kurswert handeln.

  • Crowdfinanzierung und P2P-Lending: Ein recht neuer Ansatz, der auf eine gewisse Weise wie P2P-Plattformen arbeitet. Statt alleine viel Geld in ein Haus zu stecken, steuern verschiedene Menschen kleine Beiträge bei und finanzieren davon neu zu bauende oder zu restaurierende Projekte. Ist die Immobilie fertig, erhalten die Teilnehmerinnen und Teilnehmer ihren Investitionsbetrag, zuzüglich vereinbarter Zinsen, zurück.

  • REITs: Ein Real Estate Investment Trust ist eine Sonderform von Immobilien-Aktiengesellschaften, deren Hauptmerkmale der Besitz und die Verwaltung von Immobilien sind. Anleger können wie bei anderen Aktien Geld in diese Aktiengesellschaften investieren. Im Gegensatz zu Fonds ist ein REIT ein eigenständiges Unternehmen und sollte nicht mit “normalen” Immobilien-Aktiengesellschaften verwechselt werden, denn sie unterscheiden sich hinsichtlich Besteuerung, Investitionsmöglichkeiten und Gewinnausschüttung.

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Übrigens

Ein direkter Eigentumsanspruch an den Immobilien besteht bei indirekten Investments nicht.

Wenn du mehr üb die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilien-Anlage erfahren möchtest, schau dir unser Video an:

Kaufen oder Mieten: Investieren ins Eigenheim sinnvoll?

Es ist die meistgenutzte Anlagemöglichkeit, wenn es um Immobilien geht: der Hauskauf. Die Entscheidung für eine so große Investition muss gut überlegt sein und sollte kritisch hinterfragt werden. Zwar locken Argumente wie lebenslange Mietfreiheit, in erster Linie ist der Erwerb aber eine Lifestyle-Entscheidung, denn keine Miete ist keineswegs gleich keine Koste. Fragen, die man sich vor einem Hauskauf stellen sollte, sind zum Beispiel:

    • Habe ich die finanziellen Mittel, um den Immobilienkredit, den ich sehr wahrscheinlich aufnehmen muss, langfristig zu decken?

    • Was passiert, wenn ich meinen Job verliere oder ein attraktives Jobangebot weit weg von meinem Eigenheim angeboten bekomme?

    • Neben dem reinen Hauskauf: Kenne ich alle Nebenkosten, Steuerabgaben und zukünftige Instandhaltungskosten die auf mich zukommen? Immerhin schlägt allein die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland mit bis zu 6,5% des Kaufpreises zu buche.

    • Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Region, in der ich ein Haus kaufen möchte? Und lassen sich diese überhaupt in irgendeiner Art und Weise prognostizieren?

    • Wie wirkt sich der Kauf eines Eigenheims auf das Gesamtvermögen aus und ist eine Anlage am Kapitalmarkt hinsichtlich der Rendite nicht die bessere Option?

    Du solltest dir immer bewusst sein, dass der Kauf eines Eigenheims in den meisten Fällen emotionale Gründe hat. Für einen klassischen Investor ist ein eigenes Haus aber keine Geldanlage.

    Vorteile einer Investition ins Eigenheim

    Zu den wichtigsten Vorteile des Eigenheims zählen die Mietfreiheit und die Sicherheit der eigenen vier Wände. Denn ein Haus ist natürlich eine Wertanlage mit Nutzfaktor, die ich nicht einfach nur besitze, sondern auch weiterentwickeln kann. Daher sind auch zukünftige Wertsteigerungen prinzipiell nicht ausgeschlossen. Dazu bekommt man Baukredite derzeit mit geringen Zinsen angeboten. Die machen das Eigenheim zumindest auf dem Papier zu einer attraktiven Altersvorsorge. Hier die Vorteile im Überblick:

    • Wertanlage mit Nutzfaktor

    • Wertsteigerung in Zukunft möglich (Altersvorsorge)

    • Sicherheit der “eigenen vier Wände”

    • Planbarkeit

    • Sparzwang, da der Kredit abbezahlt werden muss

    • Mietfreiheit

    • Derzeit niedriger Finanzierungszins

    Nachteile einer Investition ins Eigenheim

    Wer sich ein Eigenheim zulegt, der schränkt sich auf verschiedenen Ebenen aber auch ein. Für einen Berufswechsel in ein anderes Bundesland umziehen ist nicht mehr so einfach möglich, die Zukunftsplanung fokussiert sich extrem auf einen Standort.

    Darüber hinaus ist das eigene Haus eine sehr illiquide Geldanlage. Ein Großteil eures Vermögens – das für den Hauskauf erstmal da sein muss – fließt in eine Immobilie. Ein eventueller Verkauf, um wieder an Geld zu kommen nicht sofort möglich. Eine Wertsteigerung der Immobilie über die Zeit ist zwar möglich, aber spekulativ und von vielen Faktoren wie dem Standort abhängig. Im Gegenteil zahlt man durch Renovierungsarbeiten und zahlreiche Nebenkosten eher noch drauf. Die Nachteile sind also folgende:

    • Wertsteigerung nicht kalkulierbar

    • Hoher Bedarf an Eigenkapital

    • Sehr hohe Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision, Mondernisierungskosten)

    • Fokus auf ein Haus (Illiquide Geldanlage)

    • Hohe Verschuldung

    • Eingeschränkte Flexibilität bei veränderten Lebensumständen

    • Oft unterschätzte Instandhaltungskosten (und zu geringe Rücklagenpolster)

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    Anmerkung

    Übrigens: Ob sich sich der Hauskauf individuell lohnt oder das Wohnen zur Miete mehr Sinn macht, kannst du auch mit unserem „Mieten oder Kaufen“-Rechner testen, der als erste Orientierung dienen kann.

    Immobilien zur Vermietung

    Eine Immobilie kann man nicht nur für sich kaufen, sondern als Renditeobjekt vermieten und sich dank Mietzins eine Altersvorsorge aufbauen.

    Vorteile einer Vermietung

    Mieteinnahmen kann man übrigens bereits für sich nutzen, wenn die Immobilie selbst noch gar nicht abbezahlt ist. Damit macht man sich einen Kredit-Hebeleffekt zunutze. Sind die Fremdkapitalkosten niedriger als die Nettoeinnahmen durch Miete abzüglich aller anderen Kosten, kann dies einen positiven Effekt auf die Cashflow-Rendite haben. Du erzielst also monatlich mehr Einnahmen als dich dein Kredit kostet.In Großstädten ist es mittlerweile jedoch unmöglich, dass der Mieter eine solche Gesamtbelastung trägt.

    Dieser Effekt kann sich aber natürlich auch umkehren, wenn die Einnahmen durch einen Leerstand oder andere Probleme unter die Zinskosten fallen. Davon abgesehen bietet eine vermietete Immobilie aber auch einige Steuervorteile. Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung und der damit verbundene Gewinn fallen nicht unter die sogenannte Spekulationssteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie zehn Jahre liegen. Da die Spekulationssteuer nach dem individuellen Steuersatz berechnet wird, kann diese durchaus recht hoch ausfallen.

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    Einnahmen durch Vermietung

    Tipp 1: Im Paragraf 21 EstG kannst du die gesetzlichen Definitionen für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nachlesen.

    Tipp 2: In deiner Steuererklärung musst du Ausgaben und Einnahmen durch Vermietung in der Anlage V eintragen.

    Auch Werbekosten lassen sich für Vermieter von der Steuer absetzen. Das sind Kosten, die für ein Mietobjekt anfallen, um es zu vermieten. Beispiele sind laufende Grundstückskosten, notwendige Fahrt- und Reisekosten, Renovierungskosten, die Gebäudeabschreibung und Schuldzinsen aus der Finanzierung eines Mietobjekts. Mieteinnahmen musst du nebenbei auch nur in deiner Steuererklärung angeben, wenn die Miete wirklich gezahlt wurde. Solltest du irgendwann doch selbst einziehen wollen ein Hinweis: Den Eigenbedarf solltest du immer in Mietverträgen ankündigen.

    • Kontinuierliche Einnahmen durch Miete

    • Steuervorteile

    • Altersvorsorge, Immobilie kann auch selbst genutzt werden

    Nachteile einer Vermietung

    Mit der Vermietung von Immobilien kann man also durchaus Rendite machen. Gleich vorweg: Für Privatinvestoren, die keine Hauptberuflichen Immobilieneigentümer sind, ist die Vermietung trotzdem nicht die ideale Lösung. Allein das Klumpenrisiko (also das Risiko, was entsteht, wenn man nicht differenziert investiert sondern stark gebündelt in Einzelwerte), sollte Anlegern zu denken geben: Mit dem Erwerb einer Immobilie investiert man einen Großteil seines Vermögens in ein einziges Objekt. Vermögen streuen, indem man auf mehrere finanzielle Säulen setzt, ist dann nur mit Millionenbeträgen möglich. 

    Stattdessen zahlt man zunächst über Jahrzehnte einen Kredit ab und in der Zeit dazwischen sollte nichts Ungeplantes passieren. Möglichkeiten dafür gibt es aber viele. Eine ungünstige Lage und Veränderungen in der Umgebung können die Attraktivität der Immobilie schmälern, Mietnomaden und Leerstände den Wert sinken lassen und die Nebenkosten erhöhen. Schnell kann das zu einem negativen Cash-Flow führen, wenn die Einnahmen nicht mehr an die Kreditzahlungen plus Nebenkosten heranreichen. 

    Das Immobilienvermietung für Privatvermieter wenig lukrativ ist, bestätigt auch eine Studie des Deutschen Wirtschaftsinstituts Berlin.  Dem DIW zufolge können die Vermieter mit einer Rendite von 2-3% rechnen, 25% der der Vermieter liegen bei einer Rendite von 0%.

    Aber schon beim Erwerb einer Immobilie ist man als Privatanleger im Nachteil. Denn gewerbliche Anleger können mit Banken, Handwerkern und Geschäftspartnern meist bessere Konditionen aushandeln. Zuletzt sollte man nicht vergessen, dass Immobilieninvestor ein Vollzeitjob sein kann. Man kümmert sich selbst um das Finden von Mietern oder muss Makler dafür bezahlen und ist für Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

    • Klumpenrisiko

    • Negativer Cash-Flow durch hohe Nebenkosten möglich

    • Wertminderung der Immobilie durch äußere Umstände

    • Nicht zu unterschätzender zeitlicher Aufwand

    Eigenheim kaufen oder vermieten – was man braucht

    Wenn du dich dazu entscheidest, in ein Eigenheim oder eine Immobilie zur Vermietung zu Investieren, solltest du folgendes mitbringen:

    • Großes Anfangskapital: Kalkulation über Einnahmen und Ausgaben erstellen. Eigenkapital sollte mindestens die Erwerbsnebenkosten decken können und am besten noch 20-30% des Kaufpreises.

    • Solide Bonität: Bei einer Kreditaufnahme prüft die Bank die Fähigkeit, Zahlungsaufforderungen nachzukommen – die Kreditwürdigkeit. Dazu werden unter anderem SCHUFA, Einkommen, Eigenkapital und laufende Kredite gecheckt.

    • Festes Arbeitsverhältnis: Auch ein sicherer Job ist förderlich, um der Bank zu versichern, dass man in Zukunft anfallende Kreditzinsen bezahlen kann. Mit sachgrundlosen Befristungen sinken die Chancen auf Fremdkapital enorm.

    • Viel Zeit zum Recherchieren: Die besten Deals findet man nur mit Zeit und Geduld. Nicht nur die Immobilie will begutachtet werden, sondern auch alles daneben.

    Weitere Informationen dazu findest du in unserem Artikel zum Thema Baufinanzierung.

    Geschlossene & offene Immobilienfonds

    Für wen das Eigenheim kein Thema ist, der hat noch andere Optionen – zum Beispiel Immobilienfonds. Die gibt es einmal in geschlossener und offener Form, in beiden Fällen investiert man in Anteile von Immobilien. Ohne Risiko ist die Anlage in diese Fonds aber nicht, obwohl von den Anbietern über Jahre hinweg große Sicherheit suggeriert wurde.

    Geschlossene (nicht börsennotierte) Immobilienfonds

    Geschlossene Immobilienfonds sind ein deutsches Produkt, das man so in anderen entwickelten Ländern gar nicht findet und die zum “Grauen Kapitalmarkt” gehören. Grau deshalb, da der Markt durch Institutionen wie die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz BaFin) bisher kaum reguliert oder überwacht wird.Der Fonds sammeln Gelder von Investoren ein und stecken sie in verschiedene Gebäudekomplexe. Ist genug Geld vorhanden, wird der Fonds geschlossen und nach einer festgelegten Laufzeit wieder aufgelöst. Der Gewinn aus Mieten, Pachten und Verkauf wird dann an die Investoren ausgeschüttet. Klingt auf dem Papier noch harmlos, ist es aber für Privatanleger nicht.

    Nachteile geschlossener Immobilienfonds

    Einsteigen kann man in solche Fonds nur mit relativ hohen Summen zwischen meist 5.000€ und 10.000€. Das investierte Geld ist danach für fünf bis zehn Jahre erstmal nicht zugänglich, verkaufen kann man seine Anteile also selbst dann nicht, wenn sich ein Verlustgeschäft schon während der Laufzeit abzeichnet. Nur auf sogenannten Sekundärmärkten  können Anteile veräußert werden. Meist verkauft man dort aber mit einer Menge Verlust, da geschlossene Fonds nicht an der Börse gehandelt werden und daher auch nur ungenügend reguliert werden. 

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    Intransparenz der Gebühren von geschlossenen Fonds

    Intransparenz ist ein Problem dieses Finanzprodukts. Verbraucherschützer kritisieren schon seit Jahren, dass nicht klar sei, in welche Immobilien die Fonds genau investieren und wie sich die jährlichen Gebühren zusammensetzen. Die liegen zusammen mit Provisionen nämlich schnell bei über 10% und fressen jede Rendite auf.

    Klar ist dagegen, dass geschlossene Immobilienfonds nur in sehr wenige Objekte investieren, meist ist es sogar nur eine Immobilie. Ähnlich wie bei dem Kauf eines Eigenheims wird hier also viel Geld in ein Produkt gesteckt, nur kennt man es hier nicht einmal genau. Performt der Fonds nicht gut, kann es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sogar zu einer Nachschusspflicht kommen: Erleidet der Fonds Verluste oder benötigt neues Geld, muss man mit dem Privatvermögen haften. 

    Ein weiterer Nachteil ist, dass bei Immobilienfonds neben Privatanlegern auch institutionelle Anleger beteiligt sein können, die dabei deutlich besser gestellt sind. Bauträger können so zum Beispiel einen Fonds aufsetzen und die eigenen Leistungen zu überteuerten Preisen anbieten.

    Kurz gesagt: Privatanleger sollten von geschlossenen Immobilienfonds die Finger lassen, da:

    • Illiquide

    • Intransparent

    • hohe Gebühren

    • keine Diversifikation

    • hohe finanzielle Einstiegshürde

    Wichtig: In einem 2021 veröffentlichten Gesetzentwurf zur weiteren Stärkung des Anlegerschutzes will die Bundesregierung Privatanleger am Grauen Kapitalmarkt besser schützen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass dem BaFin erweiterte Auskunftsrechte eingeräumt werden. Der Gesetzentwurf ist eine Reaktion auf die Pleite des Schiffscontainer-Vermieters P&R.

    Offene Immobilienfonds

    Ähnlich wie beim geschlossenen Immobilienfonds sammeln auch offene Fonds Geld von Investoren ein. Sie investieren in  Bürogebäude, Lagerhäuser oder Shopping-Arkaden in verschiedenen Städten und Ländern. Bereits mit kleinen Beträgen können Anleger hier Miteigentümer am breiten Immobilienmarkt werden. Offene Immobilienfonds sind börsennotiert und schein-liquide. Anteile können an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden und sind transparenter als bei geschlossenen Fonds.

    Nachteile offener Immobilienfonds

    Dennoch hat der offene Immobilienfonds zwei strukturelle Probleme. Vor der Finanzkrise 2007 gingen die Charts der Fonds immer konstant nach oben, da die Immobilien von den Fondsgesellschaften selbst bewertet wurden, die naturgemäß keine große Schwankungen möchten. In der Finanzkrise wollten viele Anleger dann ihre Anteile schnell zurückgeben. Die finanziellen Mittel der Gesellschaft reichte für die Auszahlung nicht aus und Immobilien lassen sich auch nicht von heute auf morgen gewinnbringend verkaufen, und so mussten die offenen Fonds über Monate / Jahre hinweg geschlossen werden; Anleger konnten ihre Anteile nicht verkaufen.

    Die damaligen Verluste führten zu neuen Regelungen: Seit 2013 gilt für Anteile an offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. So offen wie früher sind die Fonds daher nicht mehr – und mit Verwaltungsgebühren von bis zu 1,5% und Ausgabeaufschlägen von 6%  nur geringfügig billiger als geschlossene Immobilienfonds. Die Nachteile im Überblick:

    • hohe Sicherheit wird suggeriert, kann aber nicht gewährleistet werden

    • hohe Gebühren

    • Interessenskonflikte bei der Bewertung der Immobilien

    • nur bedingt liquide

    An der Börse gibt es aber noch andere Optionen für Immobilienliebhaber.

    Immobilienaktien und REITs

    Immobilienfonds sind, gerade in Deutschland, historisch gewachsene Anlageformen, Immobilienaktien dagegen nicht. Das erklärt zumindest teilweise, warum Immobilienaktien unter Anlegern hierzulande nicht weit verbreitet sind. Die Aktien gehören zu börsennotierten Unternehmen aus der Immobilienbranche, die unter anderem Gewerbe- oder Wohnimmobilien planen und bauen. Vonovia ist zum Beispiel ein im DAX gelistetes Unternehmen, deren Wertpapiere in die Kategorie Immobilienaktien fallen.

    REITs (Real Estate Investment Trust) sind eine Sonderform von Immobilienaktiengesellschaften. Sie werden werden offiziell als steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen bezeichnet, die an der Börse gehandelt werden. Das Ziel dieser AGs ist das Halten und Bewirtschaften von Immobilien. In Amerika wurden REITs in den 1960er-Jahren entwickelt und in Deutschland sogar noch unbekannter als Immobilienaktien. Die Zulassung erfolgte erst 2007 durch ein deutsches REIT-Gesetz.

    Merkmale eines REITs in Deutschland
    BezeichnungREITs dürfen in Deutschland nur als börsennotierte AG geführt werden.
    VermögenDer Anteil des Immobilienvermögens am REIT-Vermögen muss mindestens 75%t betragen.(in DE)
    GrundkapitalDas REIT-Grundkapital muss einen Mindestnennwert von 15 Millionen Euro haben.
    Verschuldung Der Verschuldungsgrad darf maximal 55% betragen.
    Streubesitz der AnteileBei Börsenzulassung müssen sich 25% der Aktien im Streubesitz befinden und 15% müssen von Aktionären mit Anteilen unter 3% gehalten werden.
    InvestmentREITs dürfen in Deutschland nur in Gewerbe-, nicht aber in Wohnimmobilien investieren. Das ist in anderen Ländern anders.
    GewinneDer REIT ist verpflichtet, mindestens 90% seiner Gewinne jedes Jahr an die Aktionäre auszuschütten. Maximal 10% darf er also reinvestieren.
    SteuernFür REITs entfällt die Körperschafts- und Gewerbesteuer. Eine Besteuerung findet nur auf der Ebene der Aktionäre statt (Kapitalertragssteuer auf Verkaufserlös und Dividende).
    RenditeDie fünf deutschen REIT-Gesellschaften, die im RX REIT Allshare Index zusammengefasst werden, erzielten in den letzten Jahren eine durchschnittliche Rendite von 5,4%. International bewegt sich dieser Wert teils im zweistelligen Bereich bei risikoreichen REITs (Bsp.: High Yield REITs).

    ⚠️

    Achtung

    Die Regeln für REITs unterscheiden sich von Land zu Land.

    In REITs investieren

    Der Handel mit REITs-Anteilen findet wie bei anderen Wertpapieren an der Börse statt. Für den Einstieg wird ein Wertpapierdepot benötigt, das man bei einer Bank oder Online Broker eröffnen kann. Wie bei “normalen” Aktien kann man diese ab einem Stück kaufen und deshalb auch mit kleineren Beträge investieren. 

    Als Kapitalsammelstellen ähneln REITs zwar Investmentfonds, als Aktionär ist man jedoch Miteigentümer der Gesellschaft – mit allen unternehmerischen Chancen und Risiken. Da die scharfen Gesetze REITs aber in ein eher konservatives Geschäftsmodell zwingen, wiegt das Risiko nicht so schwer. Die beiden Investments unterscheiden sich auch hinsichtlich der Liquidität. Anteile an REITs können als Aktien immer liquide gehandelt werden. Im Gegensatz zu Fonds müssen beim Verkauf aber keine Immobilien veräußert werden. Gigantische Gewinne sind aber auch nicht zu erwarten. Wer jedoch wirklich diversifiziert in REITs investieren möchte, der sollte spezielle ETFs im Auge behalten und international denken.

    Immobilienaktienfonds & ETFs: International & breit investieren

    REITs an sich bieten in Deutschland durch gesetzliche Regelungen schon eine Streuung über verschiedene Immobilienwerte, wer sein Schwankungsrisiko aber noch weiter minimieren möchte, der sollte Immobilienaktienfonds oder ETFs kennen, die in eine Mischung aus klassischen Immobilienunternehmen und REITs investieren können.

    Aktive Immobilienaktienfonds

    Aktive Immobilienaktienfonds investieren in verschiedene REITs aus mehreren Ländern investieren und sind deshalb breit diversifiziert. Im Vergleich zu passiven Immobilienaktienfonds birgt ein solches Investment aber höhere Gebühren durch Fondsmanager, die händisch das Portfolio anpassen und dennoch selten den Vergleichsindex schlagen und mehr Rendite erzielen. Mehr zum passiven Investieren erfährst du in unserem ETF-Handbuch.

    Passive Immobilienaktienfonds und ETFs

    Um eine breitere Diversifikation zu günstigeren Konditionen zu erreichen, kann sich ein Investment in REIT-ETFs lohnen. Der deutsche Index „RX REIT Performance Index“ bildet zum Beispiel die Kursentwicklungen aller in Deutschland geführten REIT-Gesellschaften ab. 

    Der entsprechende ETF bildet dieses Index dann fast originalgetreu ab. Da das auch ohne aktiven Manager und relativ automatisch stattfindet, sind natürlich auch die Gebühren sehr gering, die durchschnittlich zwischen 0,10 und 0,70% liegen. Mit einer Anlage investiert man so normalerweise sehr breit in Immobilien aus verschiedensten Regionen. Der deutsche REIT-Index ist dafür aber sogar ein schlechtes Beispiel, denn aktuell gibt es nur fünf REITs, die der Index abbildet, namentlich:

    • alstria office REIT

    • Deutsche Konsum REIT-AG

    • Hamborner REIT

    • Deutsche Industrie REIT-AG

    • Fair Value REIT-AG

    Wer nachbessern will, sollte in Immobilienaktien und weltweit in REITs investieren – oder muss mehrere REIT-ETFs zusammenpacken und damit auch zwingend ins Ausland schauen. Beispiele für internationale REIT-ETFs sind „S&P Global REITs“, „Vanguard Real Estate“ und „Schwab US REIT“.

    Worauf du bei der Wahl deines Immobilien-Investments achten solltest

    Ob und wie du in Immobilien investieren solltest, hängt auch immer von deiner Asset Allocation ab, also wie du dein Geld auf verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Immobilien oder Anleihen verteilst. Das hängt wiederum mit deiner Risikobereitschaft zusammen. Mit der Beimischung von einem REIT-ETF kannst du dein Portfolio zum Beispiel durch relativ wertbeständige Immobilienwerte stabilisieren. Für einen langfristigen Vermögensaufbau solltest du aber immer, Immobilien hin oder her, möglichst diversifiziert und langfristig investieren. Neben REIT-ETFs können auch ETFs auf andere Indizes eine breite Streuung über verschiedene Branchen bieten und Immobilien-Aktien beinhalten. Als zweites Kriterium solltest du die Kosten und den Aufwand im Blick haben. Geschlossene Immobilienfonds mit Gebühren, die deine Rendite mindern und hochgradig illiquide sind oder eine Mietwohnung, deren Bewirtschaftung zum Vollzeitjob wird, sind nicht unbedingt empfehlenswert.

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    Immobilienaktien im MSCI World

    Auch in einem klassischen Weltportfolio wie dem MSCI World sind Immobilienaktien vorhanden. Man muss also nicht zwingend in REIT-ETFs investieren, um Immobilienwerte in sein Portfolio aufzunehmen, aber man kann durch sie die Gewichtung erhöhen.

    Fazit: REITs & Immobilienaktienfonds sind diversifiziert und günstig

    Wer am Immobilien-Boom partizipieren möchte und nicht unbedingt den Traum vom Eigenheim leben muss, der ist an der Börse mit REITs, Immobilienaktienfonds und ETFs, die in Immobilienaktien investieren, gut beraten. Gerade das letztgenannte Finanzprodukt ist vergleichsweise günstig, investieren breit in den Immobilienmarkt und sind dazu transparent.

    Häufig gestellte Fragen

    Wie kann man in Immobilien investieren?

    Was sind REITs?

    Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

    Kaufen oder Mieten: Lohnt sich das Eigenheim?

    Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen immobilienfonds?

    Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilienaktie und einem REIT?