Mieten oder Kaufen: Was ist besser?

Das Eigenheim kaufen oder doch lieber weiterhin zur Miete wohnen? Das ist eine der schwierigsten Entscheidungen. Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner hilft dir dabei, einzuschätzen, was sich aus rein finanzieller Sicht eher für dich lohnt: das Eigenheim kaufen oder weiter mieten.

Mieten oder Kaufen

Allgemeine Angaben zum Vergleich

?
?
?
%
?
Jahre


Angaben zur Miete

?


Angaben zum Kaufen

?
?
%
?
%
?
250,00 €
?
%
Kauf
Miete


Inhalte

Wie funktioniert der Mietkaufrechner? 

Welten prallen aufeinander, wenn die Frage diskutiert wird, ob Kaufen oder Mieten bei Immobilien sich eher lohnt. Es scheint eine Grundsatzfrage zu sein, bei der es um viel geht: Ein Gefühl von Sicherheit, die Planung für das eigene Alter oder sogar kommende Generationen und das Thema der Geldanlage im Allgemeinen. Deswegen ranken sich so einige Mythen um diese Entscheidung. Mehr dazu gibt es auch in unserem Video zum Thema „Kaufen oder Mieten“.

Unser Mietkaufrechner soll dabei helfen, sich hier einen Überblick zu verschaffen. Anhand von einigen wichtigen Kenndaten kann man einschätzen, ob das Eigenheim oder die Miete einer Immobilie sich über einen bestimmten Zeitraum rechnet. Natürlich sind diese Zahlen hypothetisch: Man kann nicht im Vorhinein bestimmen, wie sich die Rendite einer Geldanlage entwickeln oder welche Höhe die Instandhaltungskosten eines gekauften Hauses in 10 Jahren haben wird. Der Rechner zeigt aber eine Tendenz auf.

Abgesehen davon spielen in die Entscheidung, ob Kaufen oder Mieten, natürlich nicht nur wirtschaftliche Erwägungen hinein. Auch lebensweltliche Aspekte – man könnte sagen: der Lifestyle-Faktor – sind wichtig und sollten in den Überlegungen nicht außer Acht gelassen werden.

Im Folgenden erklären wir, wie der Mietkaufrechner genau funktioniert und was bei der Benutzung zu beachten ist.

Allgemeine Angaben zum Vergleich 

Die erste Rubrik ist für beide Optionen (Mieten oder Kaufen) des Vergleichs zusammen auszufüllen. Die einzelnen Felder haben lediglich eine unterschiedliche Bedeutung.

  • Das Eigen-/Anfangskapital entspricht dem Kapital, das schon vorhanden ist und eingesetzt werden kann. Im Falle des Kaufes wird dieses direkt zum Kaufen eingesetzt, bei der Miete wird dieses Geld angelegt.

     

  • Das maximal verfügbare Einkommen zum Wohnen ist eines der wichtigsten Eingabefelder. Hier wird eingegeben, wie hoch der Betrag ist, der höchstens für den Posten “Wohnen” im Monat ausgegeben werden kann. Beim Mieten ergibt die Differenz dieses Betrags von der monatlichen Warmmiete die Höhe des Geldes, das jeden Monat angelegt wird. Beim Kaufen hingegen bestimmt der Betrag abzüglich der anfallenden Nebenkosten die monatliche Kreditrate, mit der der Kredit getilgt und die Kreditzinsen bezahlt werden.

     

  • Die erwartete Rendite deiner Geldanlage bezieht sich beim Mieten auf den monatlichen Überschuss nach Abzug der Miete und das Anfangskapital, das zusammen angelegt wird. Beim Kaufen hingegen wird das Geld, das nach Rückzahlung des Darlehens verfügbar ist, zu diesem Renditesatz angelegt. Zum Vergleich: Mit einem breit diversifizierten Investment in Aktien oder ETFs sind 5-7% p.a. möglich.

     

  • Der Vergleichszeitraum ist ein sehr wichtiges Feld, da mit zunehmender Länge des Vergleichs Mieten oder Kaufen dieser deutlich aussagekräftiger wird.

Angaben zur Miete

Um vergleichen zu können, ob sich Kaufen oder Mieten mehr lohnt, müssen hier die Angaben zur Miete ausgefüllt werden.

  • In das Feld werden die Mietkosten inklusive Nebenkosten (warm), also die Höhe der Warmmiete eingetragen. Das meint die Kaltmiete plus Nebenkosten wie Wasser- und Heizkosten, Müllabfuhr- und Schornsteinfegergebühren. Strom- und Internetkosten sind hier nicht mit inbegriffen.

     

Die Nebenkosten sind vergleichbar, da sie auch beim Kauf einer Wohnimmobilie entstehen.

Angaben zum Kaufen 

In diesen Abschnitt musst du nun alles eintragen, was das Kaufen der Immobilie betrifft. Hier findest du eine nähere Erklärung der Felder:

  • Der Kaufpreis der Immobilie entspricht der Höhe des Betrages, der zum Erwerb des Traumhauses oder der Traumwohnung aufgewendet werden muss.

     

  • Die Kaufnebenkosten entstehen während des Kaufprozesses und umfassen so wichtige wie unvermeidliche Kosten wie die des Notars, die Grunderwerbssteuer und die Eintragung ins Grundbuch. Hinzu kommen die potentiellen Kosten, wenn ein Makler hinzugezogen wird. Insgesamt belaufen sich diese Kosten oftmals auf ca. 10% des Kaufpreises. Davon 3-6% für den Makler, 1,5-3% für das Honorar des Notars, 0,5-1% für die Eintragung ins Grundbuch und je Bundesland verschieden hohe Kosten der Grunderwerbssteuer.

     

  • Bei den Instandhaltungskosten der Immobilie pro Jahr wird sich oft verschätzt – sie werden gerne zu niedrig angesetzt. Realistisch sind 1,5% des Kaufpreises bei neuen Häusern und 2-3% bei alten. Diese Instandhaltungskosten fallen natürlich nur auf die Gebäude an. Deswegen kann der Grundstücksanteil herausgerechnet werden. Aus dem %-Anteil, den du angibst, werden dann automatisch die monatlichen Instandhaltungskosten in € berechnet.

     

  • Den letzten Faktor vor der Berechnung stellt der Sollzins des Darlehens dar. Das ist der zu entrichtende Zinssatz auf den Kredit zum Kauf der Immobilie. Sobald dieser Betrag ausgefüllt ist, kann der Berechnen-Kopf betätigt und verglichen werden!

Mieten oder Kaufen
Steht derzeit wohl nicht zum Verkauf: Belvedere-Schloss in Wien. | Bild: unsplash.com

Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Ergebnis erklärt 

Nach Abschluss der Berechnung werden viele Zahlen noch einmal aufgeführt, um die Rechnung des Vergleichs Mieten oder Kaufen transparent und nachvollziehbar zu machen. Dazu zählen das Eigenkapital bei Kauf und Miete, der Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten und das dementsprechend erforderliche Darlehen beim Kauf. Außerdem die Höhe der monatlichen Darlehensrückzahlung und die Dauer des Darlehens bei gegebenen Faktoren.

  • Die Summe des Einkommens zum Wohnen entspricht dem monatlich verfügbaren Betrag multipliziert mit der Anzahl der Monate über den Gesamtzeitraum. Dies trifft auf Kauf und Miete zu.

     

  • Die Summe der Miete (inkl. Nebenkosten) hingegen entspricht der gezahlten Gesamtwarmmiete über den Vergleichszeitraum von Kaufen oder Mieten.

     

  • Der erhaltene Guthabenzins ist bei der Miete die durch Anlage des Anfangskapitals und des überschüssigen monatlichen Betrages eingenommene Rendite. Beim Kauf wiederum wird die Rendite des nach Abzahlung des Darlehens überschüssige angelegte Geld angezeigt.

     

  • Beim Immobilienkauf werden zusätzlich noch die gesamte Summe der Instandhaltungskosten und die Summe der Darlehenszinsen über den gesamten Vergleichszeitraum abgebildet. Gerade diese Zahl kann erschrecken, weil sie zur Tilgungssumme nur für das Aufnehmen eines Darlehens hinzu kommt.

     

  • Die Summe der Tilgungszahlungen besteht dementsprechend aus dem Kaufpreis der Immobilie abzüglich des Anfangskapitals. Zusätzlich wird beim Kaufen noch eine mögliche Restschuld am Ende des Vergleichszeitraums angezeigt. Am Schluss steht der Immobilienwert, wobei von einem konstanten Wert ausgegangen wird.

     

  • Ganz am Schluss geht es dann ums Eingemachte: die Ergebnisse der Berechnung. Der Knackpunkt ist hierbei das Vermögen am Ende des Vergleichszeitraums von Mieten oder Kaufen. Beim Kaufen ist das der Immobilienwert plus eventuell angelegtem Geld, beim Mieten das angelegte Geld allein. Hier lassen sich die Ergebnisse schon abschätzen.

     

  • Zuletzt ist der geldwerte finanzielle Vorteil beim Mieten in Zahlen angegeben. Schwarz (oder rot) auf Weiß: So sehr würde sich das Mieten im Vergleich zum Kaufen für diesen konkreten Fall lohnen.

Eine Immobilie kaufen oder mieten: Was ist besser?

Laut einer Studie der ING DiBa von 2020 wollen im europäischen Durchschnitt nur etwas über 15% der Befragten dezidiert keine Immobilie kaufen. Der Rest plant, eine Immobilie zu erwerben, geht davon aus, dass sie ihm zu teuer sein wird oder weiß es noch nicht. Das sind ziemlich eindeutige Zahlen, die sich auch in den vergangenen Jahren bestätigt haben. (Quelle: ing.de, 02/20) Ob ein Hauskauf für dich finanziell überhaupt in Frage kommt, kannst du in diesem Artikel mit Rechner herausfinden: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Einen Teil zum Wunsch nach Wohneigentum wird auch die Vorstellung beitragen, dass es günstiger sei, anstelle der Miete monatlich Eigentum abzubezahlen und dadurch am Ende einen ökonomischen Vorteil gegenüber dem Mieten zu haben.

Dieser Vergleich geht allerdings am Gegenstand vorbei. Korrekter wäre es, einen monatlichen Wohn-Betrag (in unserem Rechner als maximal verfügbares Einkommen zum Wohnen bezeichnet) zu vergleichen, der beim Mieten aus der Miete und einem bestimmten Betrag besteht, der angelegt wird. Wenn dieses regelmäßige Sparen und Anlegen diszipliniert durchgeführt wird, kann das Mieten durchaus monetär vorteilhaft sein. Natürlich entscheidet hier der konkrete Einzelfall.

Vorteile und Nachteile beim Kaufen 

Das Kaufen eines Hauses oder einer Wohnung ist in ganz Europa sehr beliebt. Es verspricht Sicherheit, Geborgenheit und Verlässlichkeit. Aber natürlich sind damit auch einige negative Seiten verbunden.

Kaufen oder Mieten
Vermittelt Geborgenheit: Das eigene Haus. | Bild: unsplash.com

Vorteile

  • Wertanlage mit Nutzfaktor

  • Wertsteigerung in Zukunft möglich

  • Die Sicherheit der “eigenen vier Wände”

  • Planbarkeit

  • Sparzwang, weil Kredit abbezahlt werden muss

Nachteile

  • Fehlende Flexibilität bei Änderungen im Berufs-/Familienleben

  • Zusätzliche Kosten durch Kreditzinsen

  • Wertsteigerung nicht kalkulierbar

  • Instandhaltungskosten können steigen

  • Geldanlage mit wenig Liquidität

  • Oft hohes Eigen-/Anfangskapital notwendig

Vorteile und Nachteile beim Mieten 

Der Großteil der Menschen in Deutschland mietet sein Haus oder seine Wohnung und das wird wohl auch in Zukunft so bleiben. Deutschland ist ein Mieterland. Im Rahmen von steigenden Mietkosten insbesondere in den Großstädten wird aber auch das Mieten regelmäßig kontrovers diskutiert.

Vorteile

  • Niedrigere monatliche Wohnkosten

  • Flexibilität in sich ändernden Lebenslagen

  • Schutz durch großzügiges deutsches Mietrecht

  • Möglichkeit, Altersvorsorge durch Geldanlage, z. B. in ETFs, zu ersparen

  • Kein oder kaum Eigenkapital notwendig

  • Veränderungen der Lebensqualität können schnell angepasst werden (z. B. durch Umzüge in ein anderes Stadtviertel)

  • Wartungs-/Instandhaltungskosten werden großteils durch Vermieter übernommen

Nachteile

  • Abhängigkeit vom Vermieter

  • (Potentiell steigende) Mietkosten

  • Oftmals schwierige Wohnungssuche (insbesondere in den Städten)

  • Begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten an der Immobilie

Unser Fazit: Mieten oder Kaufen? 

In vielen Fällen geht die Diskussion, ob Mieten oder Kaufen aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoller ist, an der Sache vorbei. Berücksichtigt werden müssen nicht nur der reine Kaufpreis beim Kauf, sondern ebenso die Kaufnebenkosten, die regelmäßigen Instandhaltungskosten und die Zinsen, die auf das Darlehen entrichtet werden.

Beim Mieten hingegen wird oft vergessen, dass ein gewisser überschüssiger Betrag regelmäßig gespart und angelegt werden kann. Damit lässt sich insbesondere über einen langen Zeitraum hinweg ein Vermögen aufbauen, mit dem zum Beispiel die Altersvorsorge bestritten werden kann.

Letztendlich ist aber die Frage, ob Kaufen oder Mieten sich mehr lohnt, auch eine Typfrage, die davon abhängt, wie man leben möchte. Deswegen sollte neben der ökonomischen Kalkulation auch für den Einzelfall beantwortet werden, welche Art von Lebensführung man sich wünscht, bevor man die Frage endgültig für sich beantwortet. 

Häufig gestellte Fragen 

  • Mieten oder kaufen: Was ist besser?

    Mit unserem Mietkaufrechner kannst du für deine Übersicht berechnen, was sich mehr lohnt: Die Immobilie kaufen oder mieten. Auch wenn es in Deutschland oft als alternativlos gilt, zu kaufen, kann sich das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses durchaus rentieren, wenn der Rest des verfügbaren Geldes konsequent angelegt wird. Neben wirtschaftlichen Faktoren spielen natürlich auch lebensweltliche eine Frage: Wie will ich leben?

  • Wann ist Kaufen günstiger als Mieten?

    Das Kaufen einer Immobilie anstelle des Mietens kann günstiger sein, wenn ein sehr günstiger Kredit aufgenommen wird, die Instandhaltungskosten niedrig sind oder die vergleichbare Miete sehr hoch ist.

  • Was berechnet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

    Der Mietkaufrechner berechnet, ob das Mieten oder Kaufen einer Immobilie finanziell sinnvoller ist. Mithilfe der eingegebenen Daten wird bestimmt, ob man über einen bestimmten Zeitraum hinweg eher einen monetären Vorteil beim Mieten hat oder ob sich das Kaufen doch mehr lohnt.

  • Wieso werden Mietpreis- und Immobilienwertsteigerungen nicht berücksichtigt?

    Da Miethöhe und Immobilienwert aus Perspektive der Gesamtwirtschaft aneinander gekoppelt sind und sich damit zumindest rechnerisch aufheben, haben wir sie in unserem Rechner nicht mit berücksichtigt. Abgesehen davon ist unser Rechner ein vereinfachtes Modell, das eher dazu dienen soll, sich einen Überblick zu verschaffen, als eine exakte Kalkulation durchzuführen. Zudem sind die eingegebenen Werte hypothetisch, da nie im Vorhinein abzuschätzen ist, wie zum Beispiel die Rendite einer Geldanlage oder eben der Immobilienwert sich entwickeln wird.

  • Welche anderen Faktoren spielen eine Rolle bei der Entscheidung: Mieten oder Kaufen?

    Unser Rechner bildet die ökonomische Seite der Entscheidung vereinfacht ab. Selbstverständlich ist auch der lebensweltliche Aspekt – wir nennen es: Lifestyle-Faktor – von entscheidender Bedeutung für viele. Mit dem Eigenheim und der Mietwohnung sind bestimmte Vorstellungen und Lebensmodelle geknüpft. Letztendlich muss jeder für seinen speziellen Fall abwägen, welche Faktoren besonders wichtig sind. Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner hilft dabei, den wirtschaftlichen Teil einzuschätzen.