Früher war alles besser? Immobilienkauf heute und vor 30 Jahren

Sind wir zu spät dran? Diese Frage schwebt über einer ganzen Generation, zumindest beim Thema Eigentum. Junge Leute verzweifeln bei einem Blick in die Wohnungsportale, andere haben den Traum vom Eigenheim längst abgeschrieben. Denn deutschlandweit sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren rapide gestiegen - nicht nur in Boom-Metropolen wie Frankfurt und Berlin, sondern auch im Kölner Speckgürtel oder in der sächsischen Kreisstadt. Da werfen nicht wenige Mittdreißiger einen wehmütigen Blick in den Rückspiegel: Konnte sich in der Elterngeneration nicht schon die Kleinfamilie mit Durchschnittseinkommen das Häuschen am Stadtrand leisten? War es damals nicht viel einfacher, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Wir haben nachgerechnet.

Ein Reihenhaus für 500.000€: Die Kaufpreise

Werfen wir zunächst einen Blick auf die Preissteigerungen: 1990 zahlte man für ein durchschnittliches Reihenhäuschen in Deutschland 206.000€, 2020 waren es 470.000€ - eine Steigerung um stolze 130%. Der Quadratmeter Eigentumswohnung kostete vor 30 Jahren im Schnitt 2.026€, heute sind es knapp 5.000€, also beinah 150% mehr. Die Zahlen stammen von dem unabhängigen Analysehaus Bulwiengesa, das seit vielen Jahren einen Immobilienpreisindex für ganz Deutschland erstellt. Bei den genannten Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte, das heißt: Je nach Lage und Objekt ist die Steigerung natürlich höher oder niedriger ausgefallen. Während der Altbau im Berliner Osten heute vielleicht dreimal so viel wert ist wie nach dem Mauerfall, sind die Preise in manch einer thüringischen Kleinstadt über die Jahre gesunken. Dennoch: Auf Gesamtdeutschland bezogen, sind die Preise seit 1990 kräftig gestiegen, sprich: die Babyboomer und 68er haben tatsächlich weit weniger für ihr Reihenhaus bezahlt.

Jedoch: Die Güterpreise haben seither selbstverständlich auch zugelegt. Konkret bezahlen wir heute für Lebensmittel, Miete, Benzin und Co. 50% mehr als noch vor 30 Jahren. Das heißt: Die inflationsbereinigte Wertsteigerung beträgt nur knapp die Hälfte, also 52%. Ein Blick auf die Inflationsrate macht noch einmal deutlich, dass die Preise seit den 1990er Jahren rasant gestiegen sind: Lag die Inflationsrate lange Zeit sogar über der Wertsteigerung von Immobilien, hat sich der Trend seit 2015 umgekehrt.

Immobilienpreisindex und Verbraucherpreisindex

Doch all das reicht noch nicht, um die Frage zu beantworten, ob es früher einfacher war, zum Eigenheimbesitzer zu werden. Schließlich verdienen wir heute auch mehr als noch vor 30 Jahren. Sind die Löhne seit den 1990ern kräftig genug gestiegen, um die Immobilienpreissteigerungen aufzufangen?

Verdient man dafür heute mehr?

Am sinnvollsten ist hier der Blick auf die Reallöhne, also auf das Einkommen abzüglich der Inflationsrate. Laut Daten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) ist der Medianlohn in Deutschland zwischen 1992 und 2018 inflationsbereinigt um 29,4% gestiegen (vor Inflation waren es knapp 90%). Das Medianeinkommen bezieht sich stets auf ganze Haushalte - ganz unabhängig davon, ob der Haushalt aus einem Single besteht oder einer Familie mit drei Kindern.

Auch die Daten zum Anstieg des Medianeinkommens sind natürlich nur Orientierungswerte, mit denen sich nicht jeder Arbeitnehmer identifizieren kann. Nicht in jedem Berufszweig sind die Löhne seit den 1990ern gleich schnell gestiegen, im Gegenteil: Die Einkommen in Deutschland sind zunehmend ungleich verteilt. Wie ungleich, das misst seit einigen Jahren der sogenannte Gini-Koeffizient. Je höher der Wert, desto stärker weichen die einzelnen Einkommen in einem Land voneinander ab. Besonders deutlich ist er zwischen 2009 und 2020: Die Ungleichheit hat in diesem elf Jahren um knapp 20% zugenommen. 

Der Gini-Index seit 2009

Der Blick auf die Löhne zeigt: Seit dem Mauerfall beträgt die Steigerung der Medianeinkommen knapp 30%. Und das genügt nicht, um die gestiegenen Immobilienpreise zu kompensieren. Wir erinnern uns: Immobilien haben sich zwischen 1992 und 2018 inflationsbereinigt um 52% in ihrem Wert erhöht. Das heißt, sie sind 20% stärker gestiegen als die Löhne in demselben Zeitraum. Zwischenfazit: Es war selbst unter Einberechnungen der Lohnsteigerungen früher einfacher, sich eine Immobilie zu leisten.

Finanzierung ist heute billiger

Jedoch: Schaut man sich darüber hinaus die Finanzierungskosten an, wird klar: Die inzwischen sehr niedrigen Zinsen heben die hohen Kaufpreise zum Teil wieder auf. Denn die Darlehenskonditionen haben sich seit 1990 stark verändert - und zwar klar zugunsten der Immobilienkäufer. Sich Geld zu leihen, war nie günstiger als heute. Ganz anders Anfang der 1990er.

Für ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zahlte man Anfang der 1990er Jahre einen Sollzins (Nominalzins) von 8,8% - 2018 waren es nur 1,4% - und damit sagenhafte 84% weniger. Ein deutlicher Unterschied, der sich während der Tilgung bemerkbar macht: Um eine Immobilie im Wert von 200.000€ innerhalb von zehn Jahren abzubezahlen, hätte die monatliche Kreditrate damals knapp 2.500€ betragen. Auf zehn Jahre hochgerechnet sind das allein 100.000€ allein für die Zinsen. 2018 dagegen wäre die Immobilie mit einer Rate von knapp 1.800€ monatlich nach zehn Jahren abbezahlt gewesen. Die gesamten Zinszahlungen hätten sich auf 14.400€ belaufen. Ein Unterschied von 86.000€. 

Entwicklung der Zinsen für Hypothekendarlehen

Das heißt: Angesichts der gesunkenen Zinsen lässt sich manch ein Immobilienkauf heute sogar einfacher gestalten als damals. Das hängt jedoch stark von den individuellen Umständen ab - vom Kaufpreis, von der Art des Kredits, von der Höhe an Eigenkapital oder auch von der Lage der Immobilie: Mit Lebensmittelpunkt in Berlin, Köln, Hamburg oder Frankfurt (Main) ist es in den meisten Fällen schwieriger geworden, eine Immobilie zu finanzieren, denn dort sind die Preise für Wohnraum noch einmal deutlich kräftiger gestiegen als im Gesamtdurchschnitt. Auch das gilt selbstredend nicht für die ganze Stadt, sondern ist wiederum abhängig vom Bezirk. In einer Gegend, in der die Immobilienpreise wiederum unterdurchschnittlich gestiegen sind, ist der Kauf heute vergleichsweise günstiger - vorausgesetzt, die Löhne sind mindestens so stark gestiegen wie im bundesdeutschen Mittel.

Der Kauf verlangt mehr Eigenkapital

Selbst wenn es preislich für manch einen Käufer vergleichsweise günstiger geworden sein sollte - definitiv gestiegen sind die Nebenkosten, die direkt beim Kauf anfallen. Darunter beispielsweise die Kosten für Makler und Notar, die Kosten für den Grundbucheintrag oder die Grunderwerbsteuer. Nicht unbedingt, weil die Leistungen heute mehr kosten, sondern weil sie sich nunmal prozentual am Kaufpreis der Immobilie orientieren. Normalerweise betragen sie 10-15% vom Immobilienpreis.

Je höher der Kaufpreis einer Immobilie, desto höher sind also auch die Nebenkosten. 

Auch hier gibt es je nach Region allerdings Unterschiede. Vielerorts wurde seit den 2000ern zum Beispiel die Grunderwerbsteuer erhöht, die einen Teil der Nebenkosten ausmacht.

Vielerorts höhere Grunderwerbsteuer

Bis 1983 zahlte jeder Immobilienkäufer den gleichen Steuersatz von 2%, 1998 betrug er 3,5% - seit 2006 jedoch kann jedes Bundesland selbst entscheiden, wie hoch die örtliche Grunderwerbsteuer sein soll - und den Satz nach oben schrauben. Von diesem Recht haben bis auf Bayern und Sachsen alle Bundesländer Gebrauch gemacht: In Berlin beispielsweise liegt die Grunderwerbsteuer aktuell bei 6%, in Baden-Württemberg bei 5% und in Thüringen sogar bei 6,5%. Andersherum zahlen Käufer von Immobilien inzwischen weniger für den Makler, denn seit 2020 müssen sich Verkäufer und Käufer die Provision untereinander aufteilen.

Dennoch: Allein in den Jahren zwischen 2010 und 2019 sind die Erwerbsnebenkosten im bundesweiten Schnitt stärker gestiegen als die Immobilienpreise. 

Preisindex für Erwerbsnebenkosten von selbst genutztem Wohneigentum

Unterm Strich ist es für junge Menschen also definitiv schwieriger geworden, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Selbst wenn Löhne und Kreditzinsen die hohen Kaufpreise wieder ausgleichen, braucht es heute nunmal weit mehr auf der hohen Kante, um überhaupt die Nebenkosten und die häufig erforderliche Eigenkapitalquote von 20% berappen zu können. Bei einem Kaufpreis von 500.000€ sind das zusammen immerhin rund 150.000€. Selbst der Gutverdiener Mitte 30 dürfte das schwer fallen: Die bestverdienensten unter 30-Jährigen kamen laut einer Studie des IW Köln 2018 auf ein Haushaltsnettovermögen von 71.000€. Mehr als 20% jedoch hatten überhaupt keine Ersparnisse, sondern waren sogar verschuldet.

Nicht nur die Preise, auch die Ansprüche sind gestiegen

Doch sind es nur harte Fakten, die sich verändert haben oder sind die Digital Natives von heute vielleicht einfach anspruchsvoller als damals? Zumindest legt das ein Blick auf die Verteilung der Wohnfläche in Deutschland nahe. Denn seit 1990 haben wir uns flächenmäßig um 34% vergrößert. Lebte vor 30 Jahren nach Angaben des Statistischen Bundesamts der durchschnittliche Deutsche auf 34,8 m2, waren es 2019 schon knapp 48 m2. Bemerkenswert ist übrigens der nach wie vor anhaltende Unterschied zwischen Ost- und Westdeutschland. Die Wohnfläche pro Kopf beläuft sich in den neuen Bundesländern auf 44,1 m2, im Jahr der Wiedervereinigung waren es gerade einmal 28,2 m2. 

Seit 2010 jedoch stagnieren die Zahlen weitgehend, das heißt: Seit Beginn des Preisbooms, der bis heute anhält, haben wir im Schnitt aufgehört, uns zu vergrößern. Das gilt vor allem für die Ballungsräume, wo sich viele seit einiger Zeit flächenmäßig verkleinern.

Heute gibt es mehr Eigenheimbesitzer - früher waren sie jünger

Überhaupt kann man festhalten, dass in den Millionen-Metropolen inklusive Umland der Immobilienkauf beschwerlicher ist als noch in den 1990er Jahren. Das macht sich auch in der regionalen Wohneigentumsquote bemerkbar: In Gesamtdeutschland beträgt sie 46%, in Berlin dagegen wohnen nur 17,4% in einer Eigentumswohnung, der Rest mietet. In Hamburg sind ebenfalls die Mieter mit 75% in der Mehrzahl, wohingegen auf dem Land durchschnittlich jede zweite Wohnung von ihrem Eigentümer bewohnt wird. Die Zahlen stammen vom Statistischen Bundesamt. Und sie zeigen auch: Es gibt heutzutage nicht weniger Immobilienbesitzer, sondern mehr. 1990 lag der Anteil an Eigentümern nämlich noch bei 39%. Auf der anderen Seite wurde man damals schon sehr viel früher zum Immobilienbesitzer: Der typische Deutsche kaufte sich im Alter von 37 Jahren die erste Immobilie - heute ist die durchschnittliche Käufern 49 Jahre alt.