Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Mit unserem Haus-Rechner kannst du ermitteln, bis zu welchem Kaufpreis du dir eine Immobilie leisten kannst. Faustregel: maximale Monatsrate sollte 35% des monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. 

Welche Kenndaten es gibt, was diese aussagen und Informationen zu den Kaufnebenkosten erfährst du in unserem Beitrag unter dem Rechner.

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Welche Kenndaten gibt es und was sagen diese aus?

Für die Nutzung unseres Haus-Rechners gibt es einige Kenndaten, deren Bedeutung du schon einmal gehört haben solltest. Daher möchten wir dich im Folgenden mit den wichtigsten Fachbegriffen und Daten vertraut machen.

Aktuelle Miete

Mit der aktuellen Miete ist gemeint, welche Miete du derzeit monatlich an deinen Vermieter zahlst. In der Haushaltsrechnung kannst du diese Mietzahlung anschließend wegfallen lassen. Du sparst diesen Betrag später bei deinem Eigenheim ein, da du in dem Fall keine Miete mehr zahlen musst. Wenn du bei der Haushaltsrechnung deine fixen Kosten summierst, kannst du die monatliche Miete unberücksichtigt lassen.

Zusätzlich verfügbares Einkommen

Das zusätzlich verfügbare Einkommen wird auch als frei verfügbares Einkommen bezeichnet. Es handelt sich dabei um den Einkommensteil, den du zusätzlich zur aktuellen monatlichen Warmmiete noch aufwenden könntest.

Die Frage lautet: Welchen Betrag kann ich Monat für Monat zusätzlich zur bisherigen Miete aufwenden, um den anschließenden Immobilienkredit abzuzahlen? 

Du solltest nicht dein komplettes frei verfügbares Einkommen verwenden. Stattdessen ist es empfehlenswert, einen sogenannten Risikopuffer zu belassen. Dieser kann zur Bezahlung unvorhergesehener Ausgaben dienen, die immer wieder auftreten können. Ohne eine solche Liquiditätsrücklage könnte im schlimmsten Fall die gesamte Finanzierung ins Wanken geraten.

Monatlichen Nebenkosten der neuen Immobilie

Möchtest du eine Immobilie kaufen, dann fällt zunächst der Kaufpreis an. Es gibt bei Wohneigentum ebenso wie bei der Miete laufende monatliche Kosten zu berücksichtigen. Es handelt sich dabei in erster Linie um die Monat für Monat anfallenden Nebenkosten. Darunter fallen:

  • Wasser

  • Strom

  • Heizung

  • Abfallentsorgung

  • Versicherungsprämien

  • Abwasser

Für die Kalkulation solltest du wissen, wie hoch diese Nebenkosten für dein jeweiliges Eigenheim sein werden. Durchschnittlich kannst du damit kalkulieren, dass die monatlichen Nebenkosten etwa 200 bis 400 Euro betragen werden. Dieser Betrag ist sehr individuell und von mehreren Faktoren abhängig. Dazu gehört zum Beispiel die Anzahl der Bewohner, die Wohnfläche oder die Dämmung des Hauses.

Jährlicher Zinssatz (nominal in Prozent)

Mit dem jährlichen Zinssatz als Nominalzins ist gemeint, welchen Zins du für den späteren Immobilienkredit voraussichtlich zahlen wirst. Die Banken geben diesen Zins meistens als Nominal- oder Sollzins an. Da die Zinssätze für Immobiliendarlehen derzeit günstig sind, beläuft sich der jährliche Nominalzins im besten Fall sogar auf unter einem Prozent.

Jährlicher Zinssatz effektiv

Bei einem Immobilienkredit liegt der effektive Zinssatz stets höher als der Nominalzins. Im Gegensatz zum Nominalzins berücksichtigt der effektive Jahreszins, dass deine Kreditraten nicht jährlich, sondern monatlich anfallen. Dies führt dazu, dass Zinsen auch auf einen kleinen Teil einer bereits geleisteten Tilgung berechnet werden. 

Somit fällt eine unterjährige Verzinsung an. Anders ausgedrückt handelt es sich beim Effektivzins um den Zins, den du für den Immobilienkredit tatsächlich zahlst. Er ist daher das beste Vergleichsmittel zwischen mehreren Krediten, wenn du das günstigste Darlehen finden möchtest.

Finanzierungsdauer

Die Finanzierungsdauer gibt an, wie lange du bereit bist, den Immobilienkredit zurückzuzahlen. Du solltest darauf achten, dass die Kreditlaufzeit nicht über das Renteneintrittsalter hinausgeht. Spätestens mit 67 Jahren solltest du den Immobilienkredit vollständig getilgt haben. 

Nicht verwechseln solltest du die Finanzierungsdauer mit der Zinsfestschreibung. Bietet der Kreditgeber eine Zinsfestschreibung für zehn Jahre an, ist diese Zeit nicht gleichbedeutend mit der Finanzierungsdauer. Die Zinsfestschreibung von zehn Jahren bedeutet lediglich, dass der Zinssatz für diesen Zeitraum garantiert ist. Anschließend benötigst du zumeist eine Anschlussfinanzierung. Erst wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, ist die Finanzierungsdauer abgelaufen.

Eigenkapital

Ein Immobilienkredit fällt in den Bereich des sogenannten Fremdkapitals. Die Bank stellt hier Kapital anderer Kunden zur Verfügung - Fremdmittel. Demgegenüber spielt seit einigen Jahren das sogenannte Eigenkapital in der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Du gibst mit dem Eigenkapital an, welchen Betrag du selbst für dein Immobilienvorhaben aufbringen kannst. Viele Banken verlangen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 oder 25 Prozent.

Was bedeutet das? Wenn du eine Immobilie zu einem Preis von 200.000 Euro kaufen möchtest, müsstest du mindestens 40.000 Euro Eigenkapital aufbringen. Die Vorgaben der Banken sind diesbezüglich sehr unterschiedlich. Jedoch ist es immer mit Vorteilen verbunden, wenn du möglichst viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst.

Kaufnebenkosten im Kaufpreis

Beim Immobilienkauf ist nicht nur der Kaufpreis zu finanzieren, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese solltest du bei der Kalkulation nicht außen vorlassen. Im Idealfall kannst du die Kaufnebenkosten zwar durch Eigenkapital abdecken, aber dies funktioniert nicht immer. Es ist wichtig, die Summe der Kaufnebenkosten zu kennen. Eventuell musst du zumindest einen Teil davon über den Immobilienkredit finanzieren.

Im Überblick sind es die folgenden Kaufnebenkosten, die typischerweise bei einem Immobilienkauf anfallen:

  1. Maklerkosten
  2. Notarkosten
  3. Grunderwerbsteuer

Diese einzelnen Kostenarten möchten wir die im Folgenden etwas näher erläutern.

Maklerkosten

Die Maklerkosten fallen dann an, wenn du einen Immobilienmakler mit der Suche nach dem passenden Objekt beauftragt hast. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer bzw. Kaufinteressent ein Großteil oder die gesamten Maklerkosten übernimmt. Diese berechnen sich prozentual auf den Kaufpreis der Immobilie. Was bedeutet das?

Hat die Immobilie einen Kaufpreis von 300.000 Euro und berechnet der Makler eine Provision von vier Prozent, belaufen sich die Maklerkosten auf 12.000 Euro. In der Regel liegen die Maklerkosten meistens zwischen drei und sechs Prozent auf Grundlage des Kaufpreises. Einsparen kannst du die Maklerkosten, indem du keinen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt.

Notarkosten

In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass bei der Eigentumsübertragung von Immobilien und Grundstücken eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages vorliegen muss. Daher handelt es sich bei Notarkosten um obligatorische Kosten, die als Kaufnebenkosten immer anfallen. Die Notargebühren beziehen sich wie auch die zuvor genannten Maklerkosten auf den Kaufpreis. Sie liegen in der Regel zwischen ein bis zwei Prozent. Das bedeutet, dass beim Kaufpreis von 250.000 Euro Notargebühren in Höhe von durchschnittlich 2.500 bis 5.000 Euro fällig werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer zählt ebenfalls zu den Kosten, die bei einem Immobilienkauf als Kaufnebenkosten immer anfallen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bezieht sich wiederum auf den Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Es kann demzufolge einen erheblichen Unterschied machen, in welchem Bundesland du lebst.

Aktuell (November 2019) zahlst du in den folgenden Bundesländern die jeweilige Grunderwerbsteuer in Höhe von:

  • Bayern: 3,5%
  • Berlin: 4,5%
  • Nordrhein-Westfalen: 5,0%
  • Hessen: 5,0%
  • Sachsen: 3,5%
  • Schleswig-Holstein: 5,0%

Das Ergebnis des Budgetrechners erklärt

Nachdem du nun weißt, welche Angaben du bei unserem Budgetrechner machen muss, möchten wir gerne das ermittelte Ergebnis erläutern. Durch die Berechnung erhältst du in der Übersicht die folgenden Angaben:

  • Maximaler Kaufpreis der Immobilie

  • Maklerkosten

  • Notarkosten

  • Grunderwerbsteuer

  • Gesamtkosten der Immobilie

  • Immobilienkreditbetrag

  • Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten

  • Monatliche Rate

  • Zinsen insgesamt

Maximaler Kaufpreis der Immobilie

Der maximale Kaufpreis der Immobilie zeigt dir an, wie viel die von dir gewünschte Immobilie maximal kosten darf. Dieses Ergebnis ist äußerst hilfreich. Vielleicht hast du schon eine Immobilie im Auge, die 300.000 Euro kostet. Der ermittelte maximale Kaufpreis beläuft sich aber auf lediglich 250.000 Euro. Du siehst an diesem Ergebnis, dass du dich besser nach einer etwas günstigeren Immobilie umsehen solltest.

Maklerkosten

Ein weiterer Teil des ermittelten Ergebnis sind die Maklerkosten. Diese fallen unter der Voraussetzung an, dass du einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt hast. Die hinzukommende Maklerprovision (Maklerkosten) ist nicht zu unterschätzen. Wie du an dem Ergebnis siehst, können diese mehrere Tausend oder über 10.000 Euro betragen. 

Diesen Posten kannst du sparen, indem du keinen Makler beauftragst. Häufig ist es aussichtsreich, Bekannte oder Kollegen nach angebotenen Immobilien zu fragen. Alternativ oder zusätzlich kannst du ebenfalls Annoncen in Zeitungen oder im Internet schalten.

Notarkosten

Die Notarkosten sind bei jedem Immobilienkauf obligatorisch. Diese machen ein bis zwei Prozent des Kaufpreises aus. Trotzdem tauchen die hinzukommende Notarkosten im Ergebnis der Berechnung auf, weil du diese zahlen bzw. eventuell finanzieren musst.

Grunderwerbsteuer

Ebenfalls zu den obligatorischen Kaufnebenkosten gehört bei jedem Immobilienerwerb die Grunderwerbsteuer. Diese musst du unabhängig davon zahlen, ob du eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbst. Die ermittelte Grunderwerbsteuer im Ergebnis kann je nach Bundesland sehr unterschiedlich ausfallen. Im besten Fall zahlst du bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro nur 7.000 an Grundsteuer. Im schlechtesten Fall kann das ermittelte Ergebnis bei über 14.000 Euro liegen.

Gesamtkosten der Immobilie

Dieses Teilergebnis ist besonders wichtig. Die Gesamtkosten der Immobilie setzen sich aus dem Kaufpreis und sämtlichen Kaufnebenkosten zusammen. In diesem Fall wird der Kaufpreis mit den Notarkosten, der Grunderwerbsteuer und Maklerkosten addiert. Die Gesamtkosten der Immobilie sind gleichzeitig der Betrag, den du durch Fremd- und eventuell vorhandenes Eigenkapital finanzieren musst.

Immobilienkreditbetrag

Im Idealfall sind die Gesamtkosten der Immobilie nicht identisch mit dem benötigten Immobilienkreditbetrag. Dann handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung. Diese beinhaltet zum Teil deutlich höhere Zinskosten, als wenn du Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden kannst. 

Im Idealfall ist der Immobilienkreditbetrag das Ergebnis, wenn du dein Eigenkapital von der Gesamtkosten der Immobilie abziehst. Belaufen sich die Gesamtkosten der Immobilie auf 280.000 Euro, benötigst du bei 40.000 Euro vorhandenem Eigenkapital einen Immobilienkredit über 240.000 Euro.

Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten

Im besten Fall kannst du Eigenkapital mit in die Immobilienfinanzierung einbinden. Umso höher dieser Eigenkapitalanteil ist, desto günstigere Zinssätze werden angeboten. Somit handelt es sich um den Anteil der Gesamtkosten, den du durch Eigenkapital aufbringen kannst. Beachte, dass es sich um liquide Mittel handeln muss. Das bedeutet, dass du Geldguthaben, Wertpapiere oder andere Sachwerte in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst.

Der Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten sollte mindestens 20 bis 25 Prozent betragen. Dann ist die Finanzierung meistens stabil und Banken sind dazu bereit, besonders günstige Bauzinsen anzubieten. Nicht wenige Kreditinstitute fordern einen bestimmten Eigenkapitalanteil. Ist dieser nicht vorhanden, wird der Kreditantrag unter Umständen abgelehnt.

Monatliche Rate

Die monatliche Rate ist der Betrag, den du zukünftig für den Immobilienkredit zahlen musst. Die Monatsrate setzt sich aus der aktuellen Miete sowie dem zusätzlich verfügbaren Einkommen abzüglich der monatlichen Nebenkosten der neuen Immobilie zusammen. Bezüglich des Immobilienkredites ist die monatliche Darlehensrate eine Mischung aus Zins und Tilgung. Die monatliche Rate ist gleichzeitig die Belastung, die du mindestens während der vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer tragen musst.

Zinsen gesamt

Hier erfährst du, wie viel Zinsen du an die Bank während der gesamten Kreditlaufzeit zahlst. Dieser Betrag ist meistens hoch, das liegt daran, dass ein Immobilienkredit meistens Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren hat. In dieser Zeit kommt eine enorme Zinssumme zusammen.

Tipps rund um das Sparen für das Eigenheim

Es gibt einige Möglichkeiten, wie du rund um dein Eigenheim sparen kannst. Diese Tipps können dir dabei helfen, bares Geld zu sparen. In der Übersicht möchten wir insbesondere auf die folgenden Tipps näher eingehen:

  • Auf Erspartes zurückgreifen
  • Förderungen nutzen
  • Eigenleistung erbringen
  • Baukindergeld beantragen
  • Grunderwerbsteuer einsparen

Auf Erspartes zurückgreifen und Eigenkapitalquote verbessern

Ein Tipp im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung eines Eigenheims lautet, Eigenkapital in die Finanzierung einzubinden. Daher ist es sinnvoll, wenn du auf Erspartes zurückgreifen kannst. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto sicherer ist die Finanzierung. Zudem bieten Banken bei einer relativ hohen Eigenkapitalquote einen besseren Zinssatz als bei wenig Eigenkapital an. 

Bei einer Summe von 200.000 Euro kann es passieren, dass du durch mehr Eigenkapital im Laufe der Jahre über 10.000 Euro an Zinskosten einsparen kannst. Als Eigenkapital kannst du die folgenden Guthaben und Vermögenswerte nutzen:

  • Guthaben auf Tages-, Spar- oder Festgeldkonten
  • Bestände im Wertpapierdepot
  • Sachwerte wie Edelmetalle
  • Forderungen, beispielsweise aus einer Lebensversicherung

Förderungen nutzen: KfW-Förderungen, Riester-Rente und Bausparvertrag

Ein weiterer Tipp im Zusammenhang mit dem Eigenheim lautet, dass du verfügbare Förderungen nutzt. Der Staat tut einiges dafür, um den Erwerb oder Bau eines Eigenheims zu unterstützen. Ein gutes Beispiel sind die KfW-Förderungen. Die KfW stellt verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, die auf Wohneigentum ausgerichtet sind. Darunter fallen die nachfolgenden Förderprogramme:

  1. Programm 124: KfW-Wohneigentumsprogramm
  2. Programm 153: Energieeffizient Bauen
  3. Programm 270: Erneuerbare Energien

Besonders gefördert wird energiesparendes Bauen oder der Kauf eines KfW-Effizienzhauses. Die Förderungen bestehen in sehr günstigen KfW-Krediten. Mitunter gibt es darüber hinaus einen Zuschuss zur Tilgung.

Eine weitere Förderung, die in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann, ist die Riester-Förderung. Du kannst das Guthaben aus einem Riester-Vertrag verwenden, um dieses in die Tilgung des Immobilienkredites einzubinden. Dies ist landläufig unter der Bezeichnung Wohnriester bekannt. Hast du zwei Kinder, erhältst du zusammen mit deinem Partner im Idealfall jährlich eine Riester-Förderung in Höhe von 950 Euro.

Sinnvoll ist es zudem, einen Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Zum einen kannst du das Guthaben verwenden, um dieses als Eigenkapital mit einfließen zu lassen. Zum anderen erhältst du nach der Zuteilung ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Darüber hinaus profitierst du auch dort eventuell von staatlichen Förderungen, insbesondere in Form der Wohnungsbauprämie. Überschreitest du eine bestimmte Einkommensgrenze nicht, kannst du eventuell zusätzlich die Arbeitnehmersparzulage erhalten. Dann müsste es sich beim Bausparvertrag um einen VL Vertrag (vermögenswirksame Leistungen) handeln.

In der Übersicht gibt es Förderungen, die du im Zusammenhang mit einen Immobilienerwerb nutzen kannst:

  1. KfW-Förderungen
  2. Riester-Rente (Wohnriester)
  3. Wohnungsbauprämie
  4. Arbeitnehmersparzulage
  5. VL-Leistungen

Eigenleistungen einbringen beim Bau einer Immobilie

Neben dem Eigenkapital gibt es beim Bau einer Immobilie die Möglichkeit, dass du Eigenleistungen mit einbringen kannst. Die Banken akzeptieren in der Regel Gegenwerte zwischen 5.000 bis 30.000 Euro. Eine solche Eigenleistung kann darin bestehen, dass du einen Teil des Hausbaus oder des Innenausbaus selbst übernimmst. 

Dadurch sparst du Kosten für Handwerker, sodass die Eigenleistung letztendlich den Fremdfinanzierungsbedarf mindert. Daher werden Eigenleistungen von den meisten Kreditinstituten faktisch wie Eigenkapital gewertet. Du profitierst bei einer Eigenleistung von den gleichen Vorteilen, die Eigenkapital mit sich bringt.

Baukindergeld beantragen: Pro Kind 1.200 Euro im Jahr als Förderung

Die neueste Förderung im Bereich Eigenheim ist für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind das Baukindergeld. Baukindergeld beantragen kannst du, wenn du in naher Zukunft eine Wohnimmobilie kaufen oder bauen möchtest. Gedacht ist diese staatliche Förderung für einkommensschwache Familien. Das zu versteuernde Einkommen sollte maximal 75.000 Euro im Jahr plus 15.000 Euro Freibetrag pro Kind betragen. Eine Familie mit zwei Kindern dürfte demnach ein Einkommen von maximal 105.000 Euro im Jahr erzielen.

Pro Kind und Jahr wird ein Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro gezahlt. Die Auszahlung erfolgt über exakt zehn Jahre hinweg. Bisher ist die Anzahl der Kinder nicht befristet. Du erhältst für zwei Kinder über einen Zeitraum von zehn Jahren eine Förderung von 24.000 Euro. Das Baukindergeld kannst du als Eigenkapital mit in die Finanzierung einfließen lassen. Daher stärkt der staatliche Zuschuss die Eigenkapitalquote. Somit erhöht das Baukindergeld die Chance, eine positive Kreditentscheidung seitens der Bank zu erhalten. Das Baukindergeld beantragen kannst du über die Webseite der KfW-Bank.

Grunderwerbsteuer einsparen: lediglich das Grundstück erwerben

Ein weiterer Spartipp beim Eigenheim bezieht sich auf die Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuer kannst du einsparen, wenn du lediglich das Grundstück erwirbst. In dem Fall wird die Grunderwerbssteuer ausschließlich anhand des Grundstückspreises ermittelt. Daher ist es eine Überlegung wert, beim Kauf oder Bau der Immobilie nicht Bauland und Immobilie zusammen zu erwerben. Dies ist zwar häufig der Fall, verursacht aber mit unter eine unnötig hohe Grunderwerbsteuer.

Fazit

Mit unserem Budgetrechner kannst du ermitteln, welche Kaufpreis du dir bei einer Immobilie leisten kannst. Für die Berechnung ist nicht nur der Kaufpreis entscheidend. Ebenfalls musst du die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Bei unserem Rechner kannst du alle wichtigen Angaben Schritt für Schritt erfassen. Im Ergebnis werden dir anschließend alle relevanten Kosten angezeigt. Somit hast du eine optimale Kalkulationsgrundlage. Du kannst einschätzen, welches Haus oder welche Eigentumswohnung du dir persönlich leisten kannst.