Mona Linke
Mona Linke
17. Februar 2022

Früher war alles besser? Immobilienkauf heute und vor 30 Jahren

Immobilien waren früher günstiger, die Zinsen dafür höher und die Löhne niedriger. War es damals also wirklich einfacher, ein Eigenheim zu kaufen?

Sind wir zu spät dran? Diese Frage schwebt über einer ganzen Generation, zumindest beim Thema Eigentum. Junge Leute verzweifeln bei einem Blick in die Wohnungsportale, andere haben den Traum vom Eigenheim längst abgeschrieben. Denn deutschlandweit sind die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren rapide gestiegen – nicht nur in Boom-Metropolen wie Frankfurt und Berlin, sondern auch im Kölner Speckgürtel oder in der sächsischen Kreisstadt. Da werfen nicht wenige Mittdreißiger einen wehmütigen Blick in den Rückspiegel: Konnte sich in der Elterngeneration nicht schon die Kleinfamilie mit Durchschnittseinkommen das Häuschen am Stadtrand leisten? War es damals nicht viel einfacher, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen? Wir haben nachgerechnet.

Ein Reihenhaus für 500.000€: Die Kaufpreise

Werfen wir zunächst einen Blick auf die Preissteigerungen: 1990 zahlte man für ein durchschnittliches Reihenhäuschen in Deutschland 206.000€, 2020 waren es 470.000€ – eine Steigerung um stolze 130%. Der Quadratmeter Eigentumswohnung kostete vor 30 Jahren im Schnitt 2.026€, heute sind es knapp 5.000€, also beinah 150% mehr. Die Zahlen stammen von dem unabhängigen Analysehaus Bulwiengesa, das seit vielen Jahren einen Immobilienpreisindex für ganz Deutschland erstellt. Bei den genannten Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte, das heißt: Je nach Lage und Objekt ist die Steigerung natürlich höher oder niedriger ausgefallen. Während der Altbau im Berliner Osten heute vielleicht dreimal so viel wert ist wie nach dem Mauerfall, sind die Preise in manch einer thüringischen Kleinstadt über die Jahre gesunken. Dennoch: Auf Gesamtdeutschland bezogen, sind die Preise seit 1990 kräftig gestiegen, sprich: die Babyboomer und 68er haben tatsächlich weit weniger für ihr Reihenhaus bezahlt.

Jedoch: Die Güterpreise haben seither selbstverständlich auch zugelegt. Konkret bezahlen wir heute für Lebensmittel, Miete, Benzin und Co. 50% mehr als noch vor 30 Jahren. Das heißt: Die inflationsbereinigte Wertsteigerung beträgt nur knapp die Hälfte, also 52%. Ein Blick auf die Inflationsrate macht noch einmal deutlich, dass die Preise seit den 1990er Jahren rasant gestiegen sind: Lag die Inflationsrate lange Zeit sogar über der Wertsteigerung von Immobilien, hat sich der Trend seit 2015 umgekehrt.

Immobilienpreisindex und Verbraucherpreisindex

Immobilienpreisindex
Quelle: Bulwiengesa, 02/2022

Doch all das reicht noch nicht, um die Frage zu beantworten, ob es früher einfacher war, zum Eigenheimbesitzer zu werden. Schließlich verdienen wir heute auch mehr als noch vor 30 Jahren. Sind die Löhne seit den 1990ern kräftig genug gestiegen, um die Immobilienpreissteigerungen aufzufangen?

Verdient man dafür heute mehr?

Am sinnvollsten ist hier der Blick auf die Reallöhne, also auf das Einkommen abzüglich der Inflationsrate. Laut Daten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) ist der Medianlohn in Deutschland zwischen 1992 und 2018 inflationsbereinigt um 29,4% gestiegen (vor Inflation waren es knapp 90%). Das Medianeinkommen bezieht sich stets auf ganze Haushalte – ganz unabhängig davon, ob der Haushalt aus einem Single besteht oder einer Familie mit drei Kindern.

Auch die Daten zum Anstieg des Medianeinkommens sind natürlich nur Orientierungswerte, mit denen sich nicht jeder Arbeitnehmer identifizieren kann. Nicht in jedem Berufszweig sind die Löhne seit den 1990ern gleich schnell gestiegen, im Gegenteil: Die Einkommen in Deutschland sind zunehmend ungleich verteilt. Wie ungleich, das misst seit einigen Jahren der sogenannte Gini-Koeffizient. Je höher der Wert, desto stärker weichen die einzelnen Einkommen in einem Land voneinander ab. Besonders deutlich ist er zwischen 2009 und 2020: Die Ungleichheit hat in diesem elf Jahren um knapp 20% zugenommen. 

Der Gini-Index seit 2009

Der Gini-Index seit 2009
Quelle: Statista, 02/2022

Der Blick auf die Löhne zeigt: Seit dem Mauerfall beträgt die Steigerung der Medianeinkommen knapp 30%. Und das genügt nicht, um die gestiegenen Immobilienpreise zu kompensieren. Wir erinnern uns: Immobilien haben sich zwischen 1992 und 2018 inflationsbereinigt um 52% in ihrem Wert erhöht. Das heißt, sie sind 20% stärker gestiegen als die Löhne in demselben Zeitraum. Zwischenfazit: Es war selbst unter Einberechnungen der Lohnsteigerungen früher einfacher, sich eine I