Nie wieder Miete? So klappt die Immobilienfinanzierung

Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Menschen ein Lebensziel. Doch der Weg dorthin erfordert eine sorgfältige finanzielle Planung. Wie die Immobilienfinanzierung erfolgreich gelingt und worauf du achten musst, wenn du für ein Eigenheim sparst, erfährst du in diesem Artikel.

Kaufen oder Mieten? Eine Grundsatzdebatte

Bei der Frage Mieten vs. Kaufen scheiden sich die Geister. Die einen sind überzeugt, dass ein Eigenheim das einzig Wahre ist. Andere sind von den Vorteilen des Mietens überzeugt. Eine richtige Antwort gibt es auf diese Frage allerdings nicht. Ob ein Immobilienkauf für dich die richtige Wahl ist, hängt von deinen persönlichen Wünschen und deiner finanziellen Situation ab. Folgende Faktoren können bei der Entscheidung helfen.

Harte Faktoren (Finanzen):

Kosten: Hohe Mietkosten und ein günstiger Immobilienpreis sprechen eher für den Kauf. Wohnst du günstig zur Miete, während die Immobilienpreise hoch sind, lohnt es sich rein finanziell mehr, weiterhin zu mieten. Wie rentabel eine Immobilie ist, die du kaufst und dann weitervermietest, gibt der sogenannte Vervielfältiger an. Dazu teilst du den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. So berechnest du, wie viele Jahre es dauert, bis deine Investition durch Mieteinnahmen ausgeglichen ist.

Zinsniveau: In Phasen niedriger Kreditzinsen ist ein Kauf attraktiver, hohe Zinsen sprechen eher dafür, weiterhin zu mieten.

Wertsteigerung: In der Regel gehst du davon aus, dass deine Immobilie im Wert steigt. Das kann einen Kauf langfristig rentabler machen. Allerdings ist eine Wertsteigerung auch von externen Faktoren abhängig und schwer vorherzusagen. Wenn du selbst bis ins hohe Alter in der Immobilie wohnen willst, ist die Wertsteigerung für deine Entscheidung eher zweitrangig.

Renditeabwägung: Der Wertsteigerung und Mieteinsparungen beim Immobilienkauf steht die Rendite gegenüber, die du mit anderen Investments erzielt hättest. Ein breit gestreutes Aktienportfolio hat im historischen Schnitt eine Rendite von etwa 7% gebracht.

Weiche Faktoren (Lebensstil):

Sicherheit: In deiner Immobilie kann dir niemand wegen Eigenbedarfs kündigen.

Flexibilität: Andererseits bindet eine eigene Immobilie dich auch an einen Ort und ist als Geldanlage eher unflexibel und illiquide.

Risiko: Ein Großteil deines Vermögens steckt in einem einzigen Objekt, was ein Klumpenrisiko im Depot darstellt. Allerdings ist eine Immobilie, die du selbst bewohnst, dein Zuhause. Durch den sentimentalen Wert ist diese Position in deinem Portfolio nur schwer mit anderen Investments vergleichbar.

Disziplin: Ein Kredit kann eine disziplinierende Wirkung beim Sparen haben. Bei einem Sparplan setzt du vielleicht die eine oder andere Rate aus, wenn du gerade einen teureren Urlaub planst. Die Annuität für den Kredit muss aber jeden Monat pünktlich an die Bank gezahlt werden.

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Wenn du dich entschieden hast, eine Immobilie zu kaufen, beginnt das Rechnen. Du solltest genau analysieren, wie groß dein Budget ist und welche Faktoren sich bei dir besonders auf die Finanzierung auswirken.

Die monatliche Rate (Annuität): Diese Rate aus Zins und Tilgung musst du monatlich an die Bank zahlen, wenn du einen Kredit aufnimmst. Sie sollte nicht mehr als 30-35 % deines Nettoeinkommens ausmachen.

Dein Eigenkapital: Je mehr eigenes Geld du bereits gespart hast, desto höher darf der Kaufpreis sein. Zusätzlich bekommst du mit viel Eigenkapital in der Regel einen günstigeren Kredit. Eine Eigenkapitalquote von 20-30% des Kaufpreises ist gut. Idealerweise kannst du zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mit Eigenkapital decken.

Die Finanzierungsdauer: Der Kredit sollte vor deinem Renteneintritt vollständig zurückgezahlt sein, weil dir dann kein Arbeitseinkommen mehr zur Verfügung steht. Je länger du Zeit hast, einen Kredit zurückzuzahlen, desto höher kann er sein.

Der Zinssatz: Je niedriger die Zinsen, desto günstiger der Kredit – und desto mehr Haus kannst du dir leisten.

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Der Weg zum Eigenkapital: Richtig sparen

Um das Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen, gibt es verschiedene Strategien. Entscheidend ist der Zeithorizont.

Tagesgeld: Für kurze bis mittlere Sparzeiträume ist ein Tagesgeldkonto ideal. Es ist flexibel und dein Erspartes ist bis 100.000€ pro Bank durch die Einlagensicherung geschützt. Allerdings erhältst du hier niedrige Zinsen, sodass dein Vermögen durch die Inflation langfristig an Wert verliert.

Festgeld: Wenn du ganz sicher bist, dass der Kaufzeitpunkt noch einige Jahre in der Zukunft liegt, kann Festgeld eine Option sein. Es bietet oft etwas höhere Zinsen als Tagesgeld, ist dafür aber weniger flexibel, weil dein Geld für einen festen Zeitraum gebunden ist.

ETFs: Liegt der Immobilienkauf noch in weiter Ferne, kannst du auch auf ETFs setzen. Sie bringen dir voraussichtlich eine höhere Rendite, haben aber einen Nachteil: Sie sind volatil, ihr Wert schwankt. Das ist besonders unpraktisch, wenn du auf dein Erspartes zugreifen musst während die Kurse gerade im Keller sind.

Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag kann in manchen Fällen sinnvoll sein. Pauschal ist das aber schwer zu beurteilen. Ein Bausparer bringt einerseits eine gewisse Zinssicherheit, andererseits zahlst du oft hohe Gebühren und bekommst in der Sparphase eher niedrige Zinsen. Lasse dich am besten unabhängig beraten.

Tipps für eine günstige Finanzierung

Neben dem Eigenkapital wirst du wahrscheinlich um einen Kredit nicht herumkommen. Folgende Tipps können dir helfen, bei der Finanzierung Geld zu sparen:

💡 Finanzierung vor dem Kaufvertrag klären: Du solltest erst einen Kaufvertrag unterschreiben, wenn deine Finanzierung steht. Lass dir von deiner Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen.

💡 Gemeinsam finanzieren: Wenn du die Immobilie gemeinsam mit einer anderen Person kaufst (z.B. deiner Partnerin oder deinem Partner), ist das Darlehen für die Bank sicherer und damit oft günstiger.

💡 Lange Zinsbindung bei niedrigen Zinsen: In einer Niedrigzinsphase solltest du dir die günstigen Konditionen so lange wie möglich festschreiben lassen.

💡 Steuern sparen: Bewegliches Inventar wie Möbel oder eine Einbauküche können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den Gebäudewert an.

💡 Fördermittel nutzen: Informiere dich über staatliche Zuschüsse wie die KfW-Förderung, das Baukindergeld oder regionale Zuschüsse.

💡 Tilgungsrate und Sondertilgungen: Zahle den Kredit so schnell wie möglich zurück, um Zinskosten zu sparen. Du kannst mit der Bank mögliche Sondertilgungen vereinbaren, um schneller voranzukommen.

💡 Anschlussfinanzierung frühzeitig planen: Kümmere dich um eine neue Finanzierung, bevor die Zinsbindung deines ersten Kredits ausläuft. Vergleiche dazu verschiedene Angebote. Es lohnt sich nicht immer, bei der ursprünglichen Bank zu bleiben.

💡 Risiken absichern: Denke auch an wichtige Versicherungen. Das Einkommen, das du zur Tilgung des Kredits brauchst, kannst du beispielsweise über eine Berufsunfähigkeitsversicherung schützen. Eine Wohngebäudeversicherung sichert die Immobilie gegen Schäden ab. Wenn du baust, kann auch eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll sein.