Grundsteuererklärung: Das musst du jetzt beachten

Markus Schmidt-Ott
Markus Schmidt-Ott
Stand: 29. Juli 2022
Wer Grundstücke oder Immobilien besitzt, muss bis Ende Oktober 2022 tätig werden: Denn die Grundsteuer wurde reformiert. Was die Grundsteuer ist, wie sie funktioniert und wie du Grundsteuer sparen kannst, erfährst du in diesem Artikel.

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Was du wissen solltest
  • Mit der Grundsteuer wird das Eigentum von Grundstücken besteuert.
  • Diese ist vierteljährlich, in Ausnahmesituationen auch halbjährlich oder jährlich fällig.
  • Die Höhe der Grundsteuer hängt unter anderem vom Wert des Grundstücks und dessen Bebauung ab.
  • Auch Mieter zahlen Grundsteuer: Diese kann über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden.
  • Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts musste die Grundsteuer nun reformiert werden.
  • Da die Grundsteuer künftig neu berechnet wird, müssen Grundeigentümer bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.

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So gehst du vor
  • Wenn du Grundstückseigentümer bist, musst du bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.
  • Diese kann in der Regel nur Online, zum Beispiel über ELSTER, abgegeben werden.
  • In einigen Bundesländern ist eine vereinfachte Abgabe der Grundsteuererklärung möglich.

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Disclaimer

Dieser Ratgeber ist rein zur Information gedacht, ist keine Steuerberatung und kann – insbesondere in komplexen Fällen – keinen professionellen Steuerberater ersetzen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die für den Wert von Grundstücksbesitz bezahlt werden muss. Sie ist in der Regel vierteljährlich fällig. In Ausnahmesituationen kann sie bei kleinen Beträgen auch halbjährlich oder jährlich fällig sein. Neben der Gewerbesteuer stellt die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen dar. Ca. 15 Mrd. Euro werden über diese Steuer jedes Jahr eingenommen.

Es gibt verschiedene Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer A: Für landwirtschaftlich genutzte Flächen
  • Grundsteuer B: Für bebaute Grundstücke
  • Grundsteuer C: Für unbebaute, baureife Grundstücke.

Die Grundsteuer C wurde erst mit der Grundsteuerreform eingeführt und wird somit frühestens im Jahr 2025 zum ersten Mal fällig. Diese ermöglicht es Kommunen, eine höhere Steuer für unbebaute Grundstücke zu erheben, damit zum Beispiel in Ballungsräumen Grundstücke nicht zu lange leer stehen. Ob diese tatsächlich überall angewandt wird, hängt vom Bundesland und der Kommune ab.

Bezahlen müssen die Grundsteuer direkt oder indirekt alle: sowohl Eigentümer als auch Mieter. Als Eigentümer muss man die Steuer abführen. Doch diese kann über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden – und das ist auch gelebte Praxis.

Was ändert sich jetzt? 

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und deswegen wurde sie reformiert. Auf den ersten Blick ändert sich nicht allzu viel an der Berechnung der Grundsteuer, aber der Teufel liegt im Detail.

Bisher wurde sie folgendermaßen berechnet:

Den Hebesatz der Gemeinde legt der Stadtrat deiner Gemeinde fest. Dabei können unterschiedliche Hebesätze für jeweils die Grundsteuer A, B und C festgelegt und so zwischen den Grundstücksarten differenziert werden. Die Steuermesszahl ist ein Prozentsatz, den der Bund per Gesetz festlegt.

Der Einheitswert ist die Zahl, die das Bundesverfassungsgericht bemängelt hat. Dieser wird künftig durch den Grundsteuerwert ersetzt und auf eine andere Art berechnet. 

Grundsteuerreform 2

Dieser Einheitswert beruhte auf verschiedenen Faktoren, unter anderem auf dem Wert des Grundstückes im Jahr 1964 (in den neuen Bundesländern 1935).

Damit war die Berechnung der Grundsteuer zwar einerseits recht einfach, denn man sparte sich schlicht die regelmäßige Neubewertung der Grundstücke. Andererseits haben sich die Grundstückpreise seitdem stark verändert und die alten Einheitswerte haben heute nicht mehr viel mit der Realität zu tun.

Aufgrund dieser Praxis mussten zudem die Kommunen alle paar Jahre ihre Hebesätze für die Grundsteuer erhöhen, um beispielsweise einen Inflationsausgleich zu erreichen. Sonst wäre die Steuer mehr oder weniger gleich geblieben – trotz steigender Preise. Das ist auch ein Grund für die hohen Grundsteuerhebesätze: Die Stadt Aachen zum Beispiel hat einen Hebesatz für die Grundsteuer B von 525%.

Was ist jetzt zu tun?

Wegen der Reform muss in diesem Jahr nun jeder Eigentümer eine einmalige Grundsteuererklärung abgeben. Die sogenannte Feststellungserklärung des Grundstückswerts. Diese dient dazu, dem Finanzamt mitzuteilen, wie viel das Grundstück inklusive der Bebauung wert ist. Anschließend berechnet das Finanzamt daraus die Grundsteuer.

Die neue Grundsteuer wird zwar erst ab dem 1. Januar 2025 fällig sein. Doch bis zum 31. Oktober 2022 müssen alle Grundstückseigentümer diese Erklärung abgegeben haben. Passiert das nicht, kann eine Strafe von 0,25% der festgesetzten Steuer pro Monat fällig werden.

Als Mieter hingegen musst du nicht aktiv werden. 

In den meisten Bundesländern haben Eigentümer ein Mitteilungsschreiben bekommen, in dem beschrieben ist, was zu tun ist. Lediglich in Berlin wurde kein Schreiben verschickt. Hier müssen die Immobilienbesitzer selbst aktiv werden. 

Die Grundsteuererklärung kann nur elektronisch (und nur in Härtefällen auf Papier) abgegeben werden. Wenn du in einem Bundesland lebst, das das Bundesmodell anwendet, kannst du die vereinfachte Abgabe nutzen. Über diesen Link geht die Abgabe besonders schnell und einfach. 

In allen Bundesländern kann die Erklärung jedoch auch über ELSTER erledigt werden. Wenn du schon einen ELSTER-Account hast, kannst du diesen dafür nutzen. In diesem Falle ist die Angabe der Erklärung nach wenigen Minuten erledigt, sofern du alle benötigten Daten zur Hand hast. 

Wenn du noch einen ELSTER-Account erstellen musst, dauert es etwas länger: Dann musst du auf den Aktivierungsbrief warten, damit dein Account verifiziert wird.

Welche Daten werden benötigt?

Um die Grundsteuererklärung abzugeben, solltest du einige Unterlagen bereithalten, um direkt alle Informationen beisammen zu haben.

In einigen Bundesländern hast du das Glück, dass viele Angaben, die du für die Grundsteuererklärung brauchst, schon im Mitteilungsschreiben stehen. In diesem Fall musst du diese nur in die Steuererklärung übertragen. 

Du benötigst unter anderem:

  1. Deine Steuernummer und das Aktenzeichen aus dem Mitteilungsschreiben (falls vorhanden)
  2. Adresse
  3. Angaben wie Gemarkung, Nummer des Grundbuchblattes, Flur, Flurstück und Fläche: Diese Angaben findest du entweder in dem Mitteilungsschreiben oder in einem Grundbuchauszug. Letzteren hast du vermutlich beim Kauf des Grundstückes erhalten. Ist dieser nicht mehr vorhanden, solltest du rechtzeitig einen neuen Auszug beantragen.
  4. Bodenrichtwert: Diesen kannst du über das jeweilige Portal des Landes herausfinden. Wenn er bereits im Mitteilungsschreiben steht, solltest du diesen trotzdem überprüfen, um sicherzugehen, dass er nicht versehentlich zu hoch angesetzt wurde.
  5. Baujahr der Immobilie und Jahr der letzten Kernsanierung
  6. Wohnfläche/Nutzfläche

Darüber hinaus musst du noch weitere Angaben zu den Eigentumsverhältnissen, der Grundstücksart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Eigentumswohnung) und der Zahl der (Tief-)Garagenstellplätze machen.

Neue Berechnung der Grundsteuer

Die wesentlichste Änderung ist die Bemessungsgrundlage: Der Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt und wird künftig anders berechnet. Unter anderem fließen in den Wert nun der aktuelle Wert des Grundstückes und der Wert der Bebauung ein. 

Da sich die Grundstückspreise seit 1964 bzw. 1935 stark erhöht haben, wurde mit der Reform die Steuermesszahl stark gesenkt. Auch die Hebesätze der Kommunen werden sich durch die Reform ändern müssen.

Von einigen Bundesländern gab es Kritik an der Reform, sodass diese künftig die Möglichkeit haben, von dem „Bundesmodell“ abzuweichen. Diese berechnen die Grundsteuer auf ihre eigene Weise, welche aber nicht allzu stark vom Bundesmodell abweicht. Wir erklären im Folgenden das Bundesmodell.

Das Bundesmodell gilt in diesen 11 Bundesländern:

  1. Berlin
  2. Brandenburg
  3. Bremen
  4. Mecklenburg-Vorpommern
  5. Nordrhein-Westfalen
  6. Rheinland-Pfalz
  7. Saarland
  8. Sachsen
  9. Sachsen-Anhalt
  10. Thüringen
  11. Schleswig-Holstein

Der Grundsteuerwert hängt im Wesentlichen ab vom

  • Grundstückswert
  • dem Wert des Hauses auf dem Grundstück.

Grob könnte man also sagen: Je mehr das Grundstück und das Haus wert sind, desto höher fällt auch die Grundsteuer aus.

Beispiel: Unbebautes Grundstück

Ist das Grundstück nicht bebaut, ist die Berechnung der Grundsteuer besonders einfach. Schließlich gibt es keine Bebauung, deren Wert man recht kompliziert ermitteln muss. Der Wert des Grundstückes entspricht einfach dem Quadratmeterpreis, multipliziert mit der Quadratmeterzahl.

Grundsteuerreform 3

Für den Quadratmeterpreis verwendet man in diesem Falle den Bodenrichtwert. Dieser wird jedes Jahr aufs neue für alle Grundstücke ermittelt und kann im Internet nachgeschlagen werden.

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Deinen Bodenrichtwert finden

Die Bodenrichtwerte von Grundstücken kann man einfach im Internet nachschlagen. Da jedes Bundesland seine eigene Datenbank pflegt, findest du auf dieser Website eine Linkliste aller Datenbanken der Bundesländer: Bodenrichtwerte finden.

Den Grundsteuerwert muss man anschließend nur noch, wie bereits oben beschrieben, mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde multiplizieren. Dann erhält man die Grundsteuer pro Jahr.

Grundsteuerreform 2

Während der Hebesatz der Gemeinde davon abhängt, in welcher Gemeinde du lebst, sind die Steuermesszahlen nach dem Bundesmodell bundesweit einheitlich und hängen nur von der Art des Grundstücks ab:

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft0,55‰
Unbebaute Grundstücke0,34‰
Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum0,31‰ 
Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke0,34‰
Steuermesszahlen für die Grundsteuer, Quelle: Grundsteuergesetz (GrStG)

Beispiel: Grundstück mit Ein- oder Mehrfamilienhaus

Ist das Grundstück bebaut, ist die Berechnung komplizierter, denn der Wert des Hauses wird hier ebenfalls berücksichtigt. Und dieser Wert hängt von einer Reihe weitere Faktoren ab:

  • Dem Alter

    Oder genauer gesagt der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Bei Ein-, Zwei oder Mehrfamilienhäusern wird eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 80 Jahren angenommen. Je älter ein Haus ist, desto geringer ist die restliche Nutzungsdauer und desto geringer ist der Wert des Gebäudes. Eine Kernsanierung kann die Restnutzungsdauer wieder zurücksetzen.

  • Theoretisch erzielbare Mieteinnahmen pro Quadratmeter

    Egal ob ein Gebäude vermietet wird oder nicht, fließt eine theoretisch erzielbare Miete mit in die Berechnung ein. Denn: Je mehr Miete man für ein Haus verlangen kann, desto mehr ist es auch wert. Die theoretisch erzielbare Miete wird immer anhand einer Pauschale berechnet und hängt unter anderem von der Art des Gebäudes, der Lage und der Wohnfläche ab. Davon wird wiederum eine Pauschale für die Bewirtschaftungskosten abgezogen.

  • Liegenschaftszinssatz

    Im Falle eines bebauten Grundstückes wird der Bodenwert über den Liegenschaftszins abgezinst. Dieser beträgt:

    • 2,5% für Ein- und Zweifamilienhäuser
    • 3,0% für Wohnungseigentum,
    • 4,0% für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
    • 4,5% für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen

Für den Wert des Grundstückes fließen in die Berechnung wieder der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche ein.

Mit all diesen Angaben wird der Grundsteuerwert für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen nach der sogenannten Ertragswertmethode berechnet:

Jährliche MieteinnahmenPauschale/m2, je nach Bundesland, Grundstücksart, Wohnfläche, Baujahr, Mietniveaustufe
– BewirtschaftungskostenPauschale Erfahrungssätze
= Ertrag
x VervielfältigerHängt von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ab
= Barwert des Ertrags
+ Abgezinster BodenwertBodenrichtwert x Fläche abgezinst über Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer
= Grundsteuerwert
Berechnung nach der Ertragswertmethode

Dieser Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert, um die Grundsteuer zu erhalten. 

Die Berechnung der Grundsteuer musst du keineswegs selbst vornehmen. Das macht das Finanzamt für dich mit den Daten, die in der Grundsteuererklärung angegeben werden.

Beispiel für eine Grundsteuerberechnung

Die Stadt Aachen hat eine Beispielrechnung anhand von echten Zahlen veröffentlicht. In diesem Falle handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Stadtteil Aachen-Brand, Baujahr 2001, mit einer Wohnfläche von 182m² und einer Grundstücksfläche von 477m².

Jährliche MieteinnahmenWohnfläche: 182m²x Miete/m²: 6,88€/m²+ 35€/Stellplatz+ 10% Aufschlag nach der Mietniveaustufe: 129€ 
x 12 Monate= 16.991€
– Bewirtschaftungskosten21% der Jahresmiete = 3.568€
= Jährlicher Ertrag13.423€
x Vervielfältiger30,68
= Barwert des Ertrags411.802€
+ Abgezinster BodenwertGrundstücksfläche: 477m²x Bodenrichtwert: 480€x Umrechnungskoeffizient: 1,03x Aufzinsungsfaktor: 0,233= 54.948€
= Grundsteuerwert466.833€
x Steuermesszahl0,31‰
x Hebesatz525%
= Grundsteuer pro Jahr760€
Quelle: Stadt Aachen, Ratsinfo, 03/22

Andere Berechnungsmethoden

Neben der oben gezeigten Ertragswertmethode kann die Grundsteuer auch nach der Sachwertmethode berechnet werden. Diese wird für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke (Nichtwohngrundstücke) genutzt.

In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wird nicht das Bundesmodell angewandt. Diese berechnen die Grundsteuer grob skizziert folgendermaßen:

  • Baden-Württemberg: Hier wird nur der Bodenwert (Fläche x Bodenrichtwert) als Grundsteuerwert herangezogen. Die Steuermesszahl ist höher und es gibt Rabatte je nach Nutzung.
  • Bayern: Hier wird der Grundsteuerwert nur nach Wohn- und Grundstückfläche berechnet. Weitere Parameter, die den Wert beeinflussen (Bodenrichtwert, Alter etc.) fließen hier nicht mit ein.
  • Hamburg wiederum verwendet ein ähnliches Modell wie Bayern. Hier werden jedoch je nach Wohnlage unterschiedliche Steuermesszahlen verwendet. 
  • Hessen und Niedersachsen verwenden wie Hamburg und Bayern nur die Wohn- und Grundstücksfläche zur Berechnung des Grundsteuerwertes. Je nach Wohnlage werden diese Flächen jedoch mit einem Faktor multipliziert. 

Grundsteuer sparen

Es gibt nicht viele Möglichkeiten, Grundsteuer zu sparen. Bei der Grundsteuererklärung kannst du aber zumindest vermeiden, künftig zu viel Grundsteuer zu bezahlen. Dies kann unter anderem passieren, wenn du zu viel Wohnfläche angibst oder eine normale Sanierung als Kernsanierung verbuchst.

Wohnfläche

Nicht jeder Quadratmeter eines Hauses zählt in vollem Umfang zur Wohnfläche. Dieser Tabelle kannst du entnehmen, welche Flächen zu wie viel Prozent gezählt werden:

100%50%25%0%
Wohnflächen mit einer Deckenhöhe von 2 Metern oder mehrFlächen mit einer Raumhöhe von weniger als 2 Metern, aber mehr als 1 Meter.Terrassen
Balkons
Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 1 Meter
Treppen mit mehr als 3 Stufen
Keller, Waschräume, Trockenräume, Dachböden, Garagen, Abstellräume, Heizungsräume und andere Zubehör-Räume

Insbesondere Zubehör-Räume, also Abstellräume oder Wäscheräume, werden nicht zur Wohnfläche gezählt und sollten daher in der Grundsteuererklärung nicht mit angegeben werden. Bist du dir nicht sicher, ob die Wohnfläche deines Hauses nach diesen Regeln berechnet wurde, solltest du lieber noch einmal nachmessen.

Grundsteuerreform Wohnfläche

Kernsanierung

Wenn das Gebäude kernsaniert wurde, solltest du prüfen, ob die Sanierung wirklich als Kernsanierung definiert ist. Das hängt davon ab, welche Arbeiten am Gebäude durchgeführt wurden: Eine Kernsanierung versetzt das Gebäude wieder in den Zustand eines Neubaus. Dadurch erhöht sich der Wert des Gebäudes und entsprechend auch die Grundsteuer. 

Im Gegenzug kannst du Grundsteuer sparen, wenn eine Sanierung per Definition keine Kernsanierung war, weil bestimmte Arbeiten nicht ausgeführt wurden. 

Steigt die Grundsteuer jetzt?

Durch die Grundsteuerreform werden – salopp gesagt – die Karten ziemlich neu gemischt:

Dadurch, dass nicht mehr die alten Grundstückswerte von 1935 bzw. 1964 gelten, werden Grundstücke für die Steuer jetzt anders bewertet. Manche Grundstücke sind seitdem stärker im Wert gestiegen als andere. 

Um die Wertsteigerung zu kompensieren, wurden die Steuermesszahlen stark gesenkt. Diese gelten jedoch für alle Grundstücke, ganz gleich, ob sich der Grundstückswert stark oder weniger stark erhöht hat. Auch die Kommunen werden ihre Hebesätze anpassen müssen und sind dabei dazu angehalten, diese aufkommensneutral anzupassen: Also sich weder durch höhere Hebesätze zu bereichern noch weniger Steuern einzunehmen als vorher. 

Dennoch wird es durch die Reform starke Verschiebungen der Steuerbelastungen zwischen unterschiedlichen Grundstücken geben: Die einen werden mehr zahlen müssen, andere weniger als bisher.

Da noch nicht bekannt ist, wie die Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden, ist eine Prognose schwierig, wie sich die Verteilung der Steuerbelastung künftig ändern wird. Trotzdem hat die Stadt Aachen gemeinsam mit anderen Kommunen eine Berechnung angestellt, mit folgendem Ergebnis:

  • Die größte Mehrbelastung wird es bei Einfamilienhäusern geben.
  • Auch bei Mehrfamilienhäusern könnte es eine Mehrbelastung geben.
  • Bei Geschäftsgrundstücken ist eher eine Entlastung zu erwarten.

In Bundesländern, in denen das Bundesmodell nicht gilt, könnte es weniger Verschiebungen geben. Denn diese nutzen stellenweise ihre eigenen Steuermesszahlen und andere Berechnungsmethoden.

Wie die Berechnungen […] nach dem neuen Bundesmodell allerdings zeigen, wird es durch die Anwendung der im Bundesgesetz enthaltenen Messzahlen in einer Vielzahl von Fällen zu teilweise erheblichen Belastungsverschiebungen kommen. In der Tendenz wird sich die Grundsteuer bei Wohngrundstücken (vor allem Einfamilienhäuser) erhöhen und bei Geschäftsgrundstücken verringern. Stadt Aachen, Ratsinfo, 03/22

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Grundsteuer muss ich zahlen?

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Bis wann muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Was wird für die Grundsteuererklärung benötigt?

Wie kann ich die Grundsteuererklärung abgeben?