Mona Linke
Mona Linke
4. August 2022

Immobilienpreise: Wird’s jetzt billiger?

Immobilien könnten bei den aktuell hohen Bauzinsen jetzt im Preis sinken, meinen einige Immobilienexperten. Doch es spricht vieles dagegen.

26,3% mehr für Frühstückseier, 23,1% für Teigwaren, 12,4% mehr für Handwerkdienstleistungen. Binnen eines Jahres ist die Welt ein ganzes Stück teurer geworden. Doch solche Preisschübe, wie wir sie in diesem Jahr in der Bundesrepublik erleben, sind am Immobilienmarkt längst Normalität. Seit 13 Jahren nun schon klettern die Preise für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser ausschließlich nach oben, allein seit 2015 haben sich die Preise für Kaufimmobilien in manch einer Stadt verdoppelt. Ökonomen und Marktbeobachter nennen das gern eine „Party“. Doch auf dieser Party könnten nach Ansicht einiger Brancheninsider bald die Lichter ausgehen. Krieg, Energiekrise, Inflation, steigende Bauzinsen und überteuertes Baumaterial sollen die Nachfrage nach Immobilien stark dämpfen und zu Preissenkungen führen. Doch Kaufinteressenten sollten sich nicht zu früh freuen. Erstens, weil einiges gegen sinkende Preise spricht. Zweitens, weil sinkende Preise unerfreuliche Nebenwirkungen hätten, die ein gutes Geschäft vermutlich wieder zunichtemachen würden.

Index für Wohn- und Gewerbeimmobilien
Index für Wohn- und Gewerbeimmobilien, Quelle: Bulwiengesa 2021

“Massiver Stimmungseinbruch” am Immobilienmarkt

„Stagnierende bis leicht rückläufige Preise“ prognostizierte Ende Mai das Immobilienportal Immowelt für zehn von 14 Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, darunter beispielsweise Frankfurt. Für die Mainmetropole rechnet das Immobilienportal bis Ende des Jahres mit Preisrückgängen von bis zu 5% und spricht von einer „Trendumkehr“ am Immobilienmarkt. Dazu scheinen die Formulierungen im aktuellen Immobilienstimmungsindex von Ende Juni zu passen, für die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) rund 1.200 Immobilienunternehmen nach einer Einschätzung zu den Geschäftsaussichten gefragt hat. Das Ergebnis: „massiver Stimmungseinbruch“. Ausnahmslos alle Institute hätten ihre Prognosen in diesem Jahr nach unten korrigiert, heißt es in dem Bericht. Sie rechnen mit weniger Nachfrage, längeren Leerstandsperioden und teilweise mit sinkenden Preisen.

Was für sinkende Preise spricht

Nach 13 Jahren des steilen Aufstiegs soll dem Markt für Kaufimmobilien nun also der Abstieg bevorstehen. Doch warum überhaupt?

Bauzinsen seit Jahresanfang verdreifacht

Über Jahre bekam man in der Bundesrepublik Immobiliendarlehen förmlich nachgeschmissen, die Zinsen waren beispiellos niedrig. Bis vergangenes Jahr beispielsweise zahlte man für ein durchschnittliches Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung laut Daten des Vermittlers Interhyp noch unter 1% Zinsen.

Entwicklung der Bauzinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung seit 2008
Entwicklung der Bauzinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung seit 2008, Quelle: Interhyp

Im Juni 2022 mussten Immobilienkäufer im Schnitt schon mehr als 3% Zinsen pro Jahr für ihr Darlehen hinlegen. Mittlerweile sind die Bauzinsen wieder etwas gesunken, Ende Juli lagen sie bei knapp 2,9%. Nichtsdestoweniger ist das eine Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahr. Und die macht sich beim Immobilienkauf durchaus bemerkbar:

Bei einer Darlehenssumme von 400.000€ beispielsweise wäre bei 0,9% Zinsen vergangenes Jahr eine monatliche Kreditrate von knapp 1.489€ nötig gewesen, um den Kredit nach 25 Jahren abbezahlt zu haben. Im Sommer 2022 sind es bei 3,4% Zinsen ganze 1.981€ und damit fast 500€ mehr im Monat.

Hohe Bauzinsen gab es auch schon 2009

Im historischen Vergleich sind 3% eigentlich nichts Außergewöhnliches. 2009 beispielsweise haben sie auch schon mal die 5%-Grenze geknackt, wie die Daten von Interhyp zeigen. Trotzdem sind die Immobilienpreise damals nicht eingebrochen, sondern stattdessen sogar leicht gestiegen. Doch es gibt einen Unterschied zur aktuellen Situation, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim IW Köln: „In den 2000ern sind die Immobilienpreise sehr lange stagniert, heute dagegen blicken wir auf mehr als zehn