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#323 Der Aufstieg und Fall von WeWork: der große IPO-Fail

15. September 2022

Heute sprechen wir über einen faszinierenden und lehrreichen Fall des Scheiterns: WeWork – das Unternehmen, das gefühlt von null auf hundert ging und in jeder Stadt mindestens einen coolen Coworking-Space installiert hat. Kurz vorm Börsengang ging es heftig bergab. Der CEO musste zurücktreten, der Wert stürzte von erwarteten 47 Mrd. Dollar auf knapp 8 Mrd. Dollar ab. In dieser Folge schauen wir uns an, wie es so weit kommen konnte – denn die Fehler, die bei WeWork gemacht wurden, sagen viel über den Erfolg und das Scheitern von Unternehmen aus. 

Was ist WeWork?

WeWork (später: The We Company) ist ein US-amerikanisches Unternehmen, das Büros und Coworking Spaces anbietet. 2010 wurde WeWork gegründet – von Adam Neumann und Miguel McKelvey. 

Heute gibt es in Deutschland 22 WeWork-Filialen. Weltweit über 700 Filialen in 121 Städten. Also: WeWork gibt es noch. Aber dass das Unternehmen überleben würde, war nicht immer so klar.

Die Gründungsgeschichte und das Geschäftsmodell

Vor WeWork hat Adam Neumann sich schon an anderen Geschäftsideen versucht, unter anderem Kleidung mit Knieschonern für Babys (hat nicht geklappt). 2008 gründete er mit seinem späteren WeWork-Geschäftspartner Green Desk, ein Unternehmen, das Coworking Büros anbietet und sich auf Nachhaltigkeit konzentriert. 

Sie verkaufen Green Desk 2010, nehmen einen Kredit in Höhe von 15 Millionen US-Dollar auf und gründen WeWork. Den ersten Kredit hat ihnen Medien zufolge Joel Schreiber von Waterbridge Capital gegeben.

Damals hatten sie nur ein renovierungsbedürftiges Gebäude und einen Vermieter, den sie von einer Zusammenarbeit überzeugen konnten. Wenige Jahre später war WeWork weltweit ein Begriff.

Das Geschäftsmodell:

WeWork wandelt fixe Kosten wie Büromiete oder -käufe in variable Kosten um, die Unternehmen und Selbstständigen mehr Flexibilität und Optionen bieten. Wer eine Bürofläche für mehrere Firmen gestaltet, nutzt den Platz effizienter als ein Einzelbüro (z.B. Gemeinschaftsräume). 

Davon profitieren auch die Bürokunden: Wenig Kapitalaufwand beim Starten, flexibel und nach Bedarf veränderbar und kein Aufwand für Renovierung, Reinigung, Gestaltung oder Vertragsabschluss für Büroräume. Je nach Location bezahlt man mehr oder weniger. In London kostet eine “Hot-Desk-Mitgliedschaft” teils schon umgerechnet 460€. StartUps bezahlen Zehntausende Euro für eine eigene Fläche.

WeWork macht Büros cool: statt langweiligen Schreibtischen setzen sie auf gemütliche, hippe Möbel und Deko, es gibt Bars mit gratis Bier und Kaffee, Tischfußball, Brunch am Montag, Yoga am Mittwoch. Die Kunden heißen “Members”.

Außerdem kaufen sie in den besten Locations. Innenstadtlage, verglaste Gebäude, so cool wie möglich. Für die Gründer ist WeWork mehr als ein Büro: Neumann spricht von der “We Generation”, es geht ihm um Community und Selbstverwirklichung.

Erfolg: von null auf hundert

WeWork entwickelt sich rasant: Schon 2014 war WeWork laut Forbes Magazine der größte Vermieter von Büroflächen weltweit. 2016 wird Microsoft Kunde von WeWork, IBM bucht 2017 eine ganze Filiale – der Schwerpunkt verschiebt sich hin zu Unternehmenskunden. Ende 2018 besitzt WeWork Büroflächen von 1,3 Mio. Quadratmetern. 

WeWork erweitert sein Geschäftsmodell um WeLive (Co-Living), ein Fitness- und Wellnesscenter und sogar eine Schule (WeGrow), in der die Unternehmer von morgen unterrichtet werden sollen.

Die japanische Softbank ist als größter Investor im Jahr 2017 eingestiegen. Sie besitzt am Ende 30% von WeWork. Weitere Investoren sind u.a. Benchmark Capital, JP Morgan, Goldman Sachs, Harvard Management Company. 2018 holt sich WeWork weiteres Geld in Anleihen. Sie verkaufen siebenjährige Hochzinsanleihen im Wert von 702 Millionen US-Dollar. 2019 hat WeWork 10.000 Mitarbeiter und einen geschätzten Wert von 47 Milliarden US-Dollar.

Exkurs: So finanzieren sich Start-Ups (Wagniskapital, Kredite, Zusammenhang mit Leitzins s. Tech-Aktien)

  • Venture Capital / Wagniskapital: Unternehmensbeteiligungen, in der Regel hohe Summen bis in die Millionenhöhe. Im Gegenzug erhalten die beteiligten Unternehmen je nach Deal Unternehmensanteile und Mitsprache- / Informationsrechte. Das Ziel ist ein Exit – ein Ausstieg mit Profit. Deshalb sind VC-ausgebende Unternehmen oft an einem schnellen finanziellen Erfolg des Startups interessiert. 
  • Darlehen / Kredite: Je nach Deal gibt ein Startup hier sogar Beteiligungen oder Mitbestimmungsrechte aus. Auch der Fall der Insolvenz wird festgelegt.
  • Business Angels: Business Angels sindPrivatleute, oft (ehemalige) Unternehmer – Business Angels wählen Investments in der Theorie nicht nur nach Profit, sondern nach Interesse und Sympathie aus. Sie sind oft mit Expertise und Netzwerk / als Mentoren beteiligt.
  • Daneben gibt es viele weitere Möglichkeiten, z. B. Crowdinvesting oder Förderkredite wie Gründerkredit in Deutschland.

Woran erkennt man, wie lange ein Start-Up mit der Finanzierung überleben kann?

Da gibt es natürlich nur Annäherungswerte – vorausgesetzt, die Zahlen stimmen:

  • Die “Cash Burn Rate” (CBR) oder Verbrennungsrate: der negative Nettobetrag des Cashflows – die CBR zeigt an, wie viele Monate das Eigenkapital ausreicht, wenn der Cashflow negativ bleibt. Je höher die CBR, desto solider ist die Finanzierung eines Startups. 
  • Runway: die Laufzeit bis zum Ende der Liquidität (wenn dem Startup die Mittel ausgehen). Berechnet durch Abzug der monatlichen Kosten von den Barmitteln.


Erste Warnzeichen, fehlende Profitabilität

Die meisten der Büros mietet WeWork an, manche kauft das Unternehmen. Ihr könnt es euch denken: Selbst bei hohen Mitgliedsgebühren rentiert sich das erst nach einigen Jahren. WeWork überlebt dank Krediten. Und fährt eine sehr aggressive Wachstumsstrategie. In einem Interview sagt Adam Neumann, sein Ziel sei, irgendwann auch auf dem Mars eine Filiale zu eröffnen. 

Der Breakeven für jede Location soll laut dem S1 (Börsenprospekt) von WeWork je ca. sechs Monate nach Eröffnung erreicht werden. Nach zwei Jahren sollen die Kosten gedeckt sein und Gewinn gemacht werden können. Doch das sind natürlich Projektionen, die davon ausgehen, dass es weiter so gut läuft. Und dass die Skalierbarkeit so aufgeht, wie die Gründer es berechnen.

Laut Recherchen der Financial Times, die WeWork bestätigt hat, machte WeWork 2017 Einnahmen von 886 Mio. Dollar und Verluste von 883 Mio. Dollar. 2018 liegt der Nettoverlust sogar bei knapp 2 Mrd. Dollar. Und die Marge pro Mitgliedschaft hat abgenommen.

Geplanter Börsengang

Im August 2019 gibt WeWork den geplanten Börsengang bekannt und veröffentlicht ein Börsenprospekt – das S1. Darin legen Unternehmen, die einen Börsengang planen, Bilanzen offen, erklären ihr Businessmodell und geben einen Überblick über die Konkurrenz in ihrem Feld und die Potenziale.

Warum geht ein Unternehmen wie WeWork überhaupt an die Börse? 

Durch ein Listing kommt man schnell an Fremdkapital abseits von Wagniskapital (durch Aktionäre) und bei WeWorks aggressiver Wachstumsstrategie mit immer neuen Standorten und weiteren Geschäftszweigen muss viel Geld eingesammelt werden. 

Außerdem verschafft man sich Zugang zu den nationalen und internationalen Kapitalmärkten, neue Kreditoptionen eröffnen sich.

WeWork wird zu der Zeit von manchen in einer Reihe mit Uber, Tesla und Airbnb genannt – anderen Tech-Unternehmen, die krass hoch bewertet, aber noch nicht profitabel sind. Jedenfalls wird WeWork mit 47 Mrd. Dollar bewertet. Der Vergleich mit Konkurrenten im gleichen Segment zeigt, wie hoch gegriffen das ist:

IWG, der wohl größte Konkurrent, hat Ende 2018 rund 445.000 Arbeitsplätze im Angebot; WeWork 604.000.IWG geht mit einem Gewinn von 106 Mio. Britischen Pfund raus; WeWork macht 2019 1,9 Mrd. US-Dollar Verlust. WeWork wird auf 47 Mrd. US-Dollar geschätzt. IWG auf 4 Mrd. Euro.

Außerdem gibt es immer mehr Schlagzeilen um Gründer Adam Neumann.

Seine Bilanzierungsmethoden werden angezweifelt. Es gibt potentielle Interessenkonflikte (er vermietet eigene Immobilien an WeWork). Außerdem sind seine Investments sind von außen nicht unbedingt nachvollziehbar. Er steigt z.B. in das Surf-StartUp Wavegarden ein und sagt, Surfhallen könnten Teil der Zukunft von großen Büros bei Google und Co. sein.

Er verkaufte die Marke We, die ihm selber gehörte, für 5,9 Mio. Dollar an seine eigene Firma. Und zahlte das Geld nach einiger Kritik zurück. 

Das Börsenprospekt (S1), das Unternehmen für Finanzierungsrunden zusammenstellen, schießt über das Ziel hinaus: Viele Fotos und Lifestyle-Sprüche finden sich darin, außerdem der Claim, dass der Markt von WeWork ein Potenzial von 3 Billionen Dollar hat.

WeWork zieht mit dem S1 viel Spott auf sich. Auch, weil das Unternehmen Regeln “ausreizt”, z. B. sprechen sie von einem “community adjusted EBITDA” und rechnen den Gewinn einfach nach ihren eigenen Regeln aus.

Exkurs: Was ist ein EBITDA? Was ist ein Community Adjusted EBITDA? 

Der EBITDA ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl und steht für „earnings before interest, taxes, depreciation and amortization“ . Auf Deutsch bedeutet das „Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte“ (Amortisation).

Der bereinigte EBITDA soll die Profitabilität eines Unternehmens ohne externe Faktoren angeben. Sondereffekte werden abgezogen: Dazu zählen Ereignisse und Posten, die einmalig sind und keinen Einfluss auf das operative Geschäft haben. Der bereinigte EBITDA gibt die Möglichkeit, ein Unternehmen mit branchenähnlichen Unternehmen zu vergleichen. Und: Ihre Kreditwürdigkeit einzuschätzen.

Die Bereinigung um Sondereffekte scheint auf der einen Seite sinnvoll zu sein, da für Investoren die nachhaltige Entwicklung des operativen Geschäfts interessant ist. Auf der anderen Seite hat das Management aber auch die Möglichkeit, die Kennzahlen entsprechend der eigenen Anforderungen zu definieren und ein anderes (besseres) Bild der Realität zu vermitteln.

WeWork ist hier kreativ geworden: Beim “Community adjusted EBITDA” inkludieren Neumann und Kollegen zusätzlich zu Zinsen und Steuern auch die Marketingbudgets, Mieten der angemieteten Gebäude, Internetkosten, Baukosten usw. So kommen sie auf eine höhere Summe als “Gewinn”. 233 Mio. Dollar wurden so zusätzlich abgezogen! 

Ein Ende mit Schrecken

Am 22. Oktober 2019, kurz vor dem geplanten Börsengang, rettet der größte Investor Softbank WeWork mit 9,5 Mrd. Dollar – durch Kredite und den Kauf von Anteilen.

Neumann wird als CEO abgelöst und eine Doppelspitze übernimmt. Der Zeitplan für den Börsengang wird nach hinten geschoben – Ende 2019 ist nun geplant, wird aber auch nicht eingehalten.

2.400 Mitarbeiter (rund 20%!) verlieren ihre Jobs. Doch sogar für Mitarbeiter, die bleiben durften, sah es schlecht aus: Viele hielten einen recht großen Anteil an Mitarbeiteraktien. 80 bis 90% davon sollen auf einen Schlag wertlos geworden sein.

Was danach geschah 

Im Oktober 2021 ist WeWork tatsächlich an die Börse gegangen – mit einem Spac-Börsengang (Special Purpose Acquisition Company “Firmenhülle”). SPACs sind leere Firmen ohne operatives Geschäft oder auch “Blankoscheck-Gesellschaften”, die allein mit dem Ziel gegründet werden, später eine andere Firma zu übernehmen. Die Gründer des SPACs gehen mit dieser “Unternehmenshülle” an die Börse und sammeln Geld von Investoren ein.

Im Fall von WeWork hieß die SPAC “BowX Aquisition Company”. Mit dem Kapital suchen sie dann ein geeignetes Unternehmen, mit dem sie fusionieren können. Anleger kennen im Vorfeld nur das Themenfeld, z.B. Biotech. In der Regel haben die SPACS-Manager dann 24 Monate Zeit, ein geeignetes Unternehmen zu finden und zumindest eine Absichtserklärung zum Unternehmenszusammenschluss vorzulegen. 

Ist die Fusion abgeschlossen, wird auch das SPAC operativ tätig unter dem Namen der gekauften Firma. Die behält ihr Geschäftsmodell bei und macht grob gesagt weiter wie bisher – nur dass sie dazu die Rechtsform und Börsennotierung der Mantelfirma, also der SPAC, übernimmt. Der Vorteil für das Unternehmen: Weniger Regulatorien als bei einem klassischen IPO.

WeWork wurde mit rund 9 Mrd. Dollar bewertet → 2019 waren es noch 47 Mrd. Dollar. Adam Neumann erhält Berichten zufolge knapp 1,7 Mrd Dollar vom Hauptinvestoren SoftBank, weil er aus dem Vorstand ausscheidet und seine stimmberechtigten Anteile abgibt – für ihn geht es also trotz allem gut aus.

Shownotes

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